12月6日上午，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2024年度投资策略会上，以“道是无晴却有晴”为主题进行了演讲，分享他对2024年中国宏观经济的观察和思考。
　　高善文明确指出：“可以毫不夸张地说，对房地产市场的认知、讨论和判断，决定了我们对于明年经济和市场最关键的判断。”
图源：安信证券
　　基于此，高善文从五个方面梳理和归纳了对房地产市场的思考，具体包括：房地产市场是否超调、人口流动与房地产投资，后期价格泡沫化的背后，大城市的疫情疤痕等。
　　长期来看，高善文认为，中国房地产投资的中枢会在8%左右，至少不低于7%。
　　高善文提到，导致2016年的房地产价格快速泡沫化的原因包括土地供应骤然收紧，不过在投资、销售层面，没有明显的泡沫化现象。但2020年的疫情冲击，对地方政府、企业和住户的资产负债表都形成了严重损害，风险承担意愿与能力均明显下降，从而也影响了房地产市场的需求。
　　现在房地产市场的投资已经明显低于长期合理中枢
　　高善文指出，对房地产市场的认知、讨论和判断，决定了对明年经济和市场最关键的判断，而房地产市场未来长期中枢的判断，可以使用房地产投资占整个GDP的比重作为关键指标。
　　就是把整个经济总量作为分母，把经济之中在房地产市场或者在住宅市场的投资作为分子，去计算一个指标，这使得国别之间的比较变得方便，同时该指标可以完全覆盖不同地区修建住宅受到的宏观经济层面影响，一定程度上也能包容杠杆的使用对金融和经济活动更广泛的影响。
　　高善文以东北地区房地产市场为例，对比了日本、美国以及多个发达国家的情况，进一步指出：“我们在这些比较之中，所得到的7%的水平，应该是未来长期房地产投资占比中枢的下端。”
　　“2024年，中国房地产投资占GDP的比重可能会跌破6%，也许是5.5%、5.7%左右。即使在今年，房地产投资占GDP的比重也只有6%多一些的水平。如果我们把7%作为合理中枢的下端，那么现在房地产市场的投资，毫无疑问已经明显低于它的长期合理中枢。”高善文表示。
　　融资环境需要改善
　　高善文认为，当前房地产行业危机的主要成因是行业筹资性现金流大幅失血。
　　“理想条件下，一部分头部房企能够在正常的市场化条件下恢复筹资，筹资性现金流能够恢复正常，是流动性危机被阻断最可靠的标志。”
　　高善文提到的另一个房地产市场见底的关键因素就是疫情“疤痕效应”消退，受疫情影响，大家资产负债表收缩很大，房地产市场的调整又受到了二次伤害。
　　不过从今年三季度来看，疤痕效应本身的影响已经逐渐消退，但未来也许还会反复。
　　至于疤痕效应何时能够消退，高善文认为方向是乐观的，只是目前还在左侧，不过当下的好消息是市场已经严重超调，并且从长期来看市场的超调没有问题。
（文章来源：中国基金报）