今日，一条有关“深圳某楼盘0.5成首付”的消息引发关注。该消息指出，近日，深圳龙华区某新房项目推出“0.5成首付”活动，即三成的首付中，购房者只需要支付其中“0.5成”的部分，剩余的由开发商赠送。
　　事实上，在房地产低迷的背景下，今年以来，房企各种“花式促销”不断。在这当中，“低首付”现象屡见不鲜，到底是噱头还是陷阱？
　　“0.5成首付”楼盘？开发商回应
　　近日，有市场消息指出，位于深圳龙华区的一处新房项目推出“0.5成首付”活动。具体方案是总房款按照房屋备案价计算，首付三成中，购房者只需支付其中的“0.5成”，剩余的由开发商赠送。此外，该项目还有第二种购房方式，即总房款按备案价打7.7折，但购房者需要付三成首付。
　　对此，证券时报记者致电该项目的营销中心，工作人员告诉记者，该项目备案价为每平方米6.4万元，目前折后单价为每平方米5.4万元左右。不过，当被问及是否可以“低首付”时，工作人员显得有些犹豫，表示没有这种方案。随后，记者又向多位代理该楼盘的房产中介经理咨询，对方均表示目前的确存在上述“0.5成首付”的活动。
　　今日傍晚，该项目微信公众号就该事件发布声明，称“0.5成首付”为不实消息。
　　事实上，该项目早已开盘，且此前已推出多轮促销。有销售经理表示，该项目去化不理想，主要是因为楼盘所处位置相对较偏、交通不便利、周边城市面貌相对老旧，再加上产品本身面积偏大、总价也较高。“在当前的市场环境下，这类非核心区的楼盘一般都不好卖。”
　　事实上，在房地产市场总体低迷的背景下，近年来，深圳新房市场“低首付”的现象屡见不鲜，而且也不时有开发商回应市场传闻。
　　例如，去年深圳龙岗区某新房项目的“0首付购三房”消息就曾引起市场高度关注。彼时，记者咨询的多位中介人员均表示，所谓“0首付”实际是一份金融方案。具体操作方式是购房者先交定金10万元给开发商，然后第三方借给购房者最高100万元作为首付款。购房者第一年需还30万元，分三笔还清；第二年至第四年每年需还20万元，分两笔还清；第五年还10万元，分两笔还清。随后，该项目开发企业深圳市深润川实业有限公司发布声明称，该首付分期等消息不实，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。
　　有业内人士对记者表示，按照相关住房贷款管理办法，购房者必须一次性支付首期款，不存在开发商自己借款给购房者付首付的说法，而深圳此前推出的多个房地产相关政策文件中，也都有类似打击首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、原银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中提出，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒道：“购房者要看清贷款合同，看其中是否有嫁接第三方融资平台，因为这类融资往往利率很高，导致月供大幅度增加。另外，如果没有嫁接这类业务，购房者也要清醒地认识到，凡是超低首付的项目，必然意味着开发商资金链紧张，后续项目能否顺利交付存在一定不确定性，即便能交易也要防范低品质交付。”
　　二手房也有“低首付”
　　自11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。
　　楼市新政也带来一定的提振效果。最新数据显示，11月深圳共成交2773套新房住宅，环比增加4.5%；二手住宅过户量3133套，环比上涨13%，这也是今年以来深圳第三次过户量超3000套。
　　尽管成交量有所回升，但深圳二手房房价与几年前的高峰期相比已经出现明显回落。乐有家研究中心监测显示，11月深圳二手房成交价低于参考价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。
　　在这样的背景下，二手房“低首付”现象也重出江湖。有二手房中介经理反映，现在有部分银行可以按照评估价申请贷款，且目前银行评估价的调整还没有完全更新，通常情况下银行评估价要比参考价要高，但现在不少二手房的成交价已经低于参考价，也远低于银行评估价。这意味着，如果购房者能从银行按评估价贷款，则可以贷到更多的钱，从而实现低首付。
　　“通过我们找的渠道进行评估，优质的客户可以从银行贷款八成左右，也就是做高评高贷。”罗湖百仕达片区一位房产中介经理向记者兜售起一套位于该片区的二手房，据他称首付只需要约一成半。“以前楼市火爆时期，通过高评高贷这种加杠杆方式购房的现象很常见。不过，现在市场行情已经改变，通过高评高贷买房的人非常少。如果按照比较高的银行评估价去申请贷款，尽管首付变少，但交易税费和月供也会更高一些，现在多数购房者都比较谨慎。”
　　李宇嘉表示，通过“高评高贷”购房的逻辑是购房者对未来房价上涨有比较良好的预期，而在当前楼市下行的周期中，上述现象已经明显减少，因为不少购房者认为现在购置房产，后续房价还可能会下跌。
（文章来源：证券时报）