16家产业企业有12家营收下降 大咖支招产业园运营
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16家产业企业有12家营收下降 大咖支招产业园运营
2023-12-13 19:20:00
房地产调整周期之下，与地产也有若干关联的产业园区运营情况又如何？
12月12日，在观点机构主办的首届“大湾区产业论坛”上，“卓越指数·2023产业物流卓越表现”研究成果也正式发布。
数据显示，在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。在16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
上市产业园区企业样本：
16家有12家营收下降
今年以来，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市也面临着“产业空心化”“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。
在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。1-10月成交产业土地数量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面积98564.30万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积134081.16万平方米，同比缩减21.11%；成交总价3422.83亿元，同比下跌14.01%。
产业园REITs市场每况愈下
与此同时，前三季度公募REITs市场情绪也不佳，活跃度较低。截至目前，上市交易的公募REITs共29只，其中，产业园REITs占31%，共计9只，其具备持续的经营收益和稳定的现金流，有较强的抗通胀能力，且分红稳定，是REITs市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资者的青睐，然而现实却很骨感。
从交易数据看，2023年REITs市场相当长时间呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。市场活跃度方面，11月份，过半REITs活跃度均持续下探，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者愈趋谨慎，REITs市场流动性进一步收紧。
观点指数显示，二级市场上，1-11月份，产业园REITs整体表现弱势，市场每况愈下。在11月，刚在10月完成解禁的临港创新园REIT和东久新经济REIT尽管已较10月跌幅收窄，但仍维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。
从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4只REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10只产品正在审批中。而10只正在审批的产品中有4只属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。
大咖支招产业园运营
面对当下产业园运营，在“大湾区产业论坛”上，一众产业园大咖各抒己见。
“大家知道做园区招商难，但是我觉得运营更难，招商和运营有非常大的关联。”提及园区运营要点和产城融合破局的问题，中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平如此说。据他介绍，旗下园区之所以招商做得好，诀窍是从拿地时候起就在做运营。
“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想做什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。所以从某种意义上讲，我们运营比招商还要早。在我的实践中，很多客户来是因为服务做得好，很多准客户是被服务能力打动的。”
与张一平的实践经验相似，润城新产业副总经理肖琴在谈到产业园区精细化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后段的产业运营做服务，所以我们认为产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。”
她以专业主题园区为例进行说明，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的建设上会有一些特殊要求，相比于标准化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上都有特殊需求，“所以我们认为园区的招商运营应该是从产品设计开始。”
在润城新产业的招商运营经验中，肖琴提到，除了根据客户的需求做一些客户产品的定制外，还有一个重点就是要和政府合作。她指出，在招商中离不开和政府的互动，政府可以对接到更多的龙头企业、大企业。
关于与政府的合作，招商蛇口产业园同样具有发言权。招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理宁高风当天就围绕政府做产业建设的视角展开探讨，强调“做产业园区跟政府捆绑很重要”。
“如果在某地做产业园区能够帮助地方政府落实上级的战略和精神，这是非常奏效的产业园区的做法。如果我们在当地有产业园区的话，就可以借势。”他举例说明：2021年中央经济工作会议的报告有20多页纸，基本上每页都在讲数字经济，表达了对数字经济高度重视。在哈尔滨的深哈产业园就抓住这个机会，跟政府一起谋划，打造成了黑龙江的数字经济标杆园区，后来成为省级数字经济示范园区，在全省推广。
宁高风同时提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展做好规划，有主导产业链，加一两条辅助产业链。项目只要进入当地主导产业发展规划里面，就可以跟政府进行共建，项目也会在共建的过程中获得很多匹配的产业政策。
（文章来源：南方都市报）
12月12日，在观点机构主办的首届“大湾区产业论坛”上，“卓越指数·2023产业物流卓越表现”研究成果也正式发布。
数据显示，在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。在16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
上市产业园区企业样本：
16家有12家营收下降
今年以来，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市也面临着“产业空心化”“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。
在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。1-10月成交产业土地数量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面积98564.30万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积134081.16万平方米，同比缩减21.11%；成交总价3422.83亿元，同比下跌14.01%。
产业园REITs市场每况愈下
与此同时，前三季度公募REITs市场情绪也不佳，活跃度较低。截至目前，上市交易的公募REITs共29只，其中，产业园REITs占31%，共计9只，其具备持续的经营收益和稳定的现金流，有较强的抗通胀能力，且分红稳定，是REITs市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资者的青睐，然而现实却很骨感。
从交易数据看，2023年REITs市场相当长时间呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。市场活跃度方面，11月份，过半REITs活跃度均持续下探，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者愈趋谨慎，REITs市场流动性进一步收紧。
观点指数显示，二级市场上，1-11月份，产业园REITs整体表现弱势，市场每况愈下。在11月，刚在10月完成解禁的临港创新园REIT和东久新经济REIT尽管已较10月跌幅收窄，但仍维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。
从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4只REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10只产品正在审批中。而10只正在审批的产品中有4只属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。
大咖支招产业园运营
面对当下产业园运营，在“大湾区产业论坛”上，一众产业园大咖各抒己见。
“大家知道做园区招商难，但是我觉得运营更难，招商和运营有非常大的关联。”提及园区运营要点和产城融合破局的问题，中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平如此说。据他介绍，旗下园区之所以招商做得好，诀窍是从拿地时候起就在做运营。
“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想做什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。所以从某种意义上讲，我们运营比招商还要早。在我的实践中，很多客户来是因为服务做得好，很多准客户是被服务能力打动的。”
与张一平的实践经验相似，润城新产业副总经理肖琴在谈到产业园区精细化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后段的产业运营做服务，所以我们认为产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。”
她以专业主题园区为例进行说明，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的建设上会有一些特殊要求，相比于标准化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上都有特殊需求，“所以我们认为园区的招商运营应该是从产品设计开始。”
在润城新产业的招商运营经验中，肖琴提到，除了根据客户的需求做一些客户产品的定制外，还有一个重点就是要和政府合作。她指出，在招商中离不开和政府的互动，政府可以对接到更多的龙头企业、大企业。
关于与政府的合作，招商蛇口产业园同样具有发言权。招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理宁高风当天就围绕政府做产业建设的视角展开探讨，强调“做产业园区跟政府捆绑很重要”。
“如果在某地做产业园区能够帮助地方政府落实上级的战略和精神，这是非常奏效的产业园区的做法。如果我们在当地有产业园区的话，就可以借势。”他举例说明：2021年中央经济工作会议的报告有20多页纸，基本上每页都在讲数字经济，表达了对数字经济高度重视。在哈尔滨的深哈产业园就抓住这个机会，跟政府一起谋划，打造成了黑龙江的数字经济标杆园区，后来成为省级数字经济示范园区，在全省推广。
宁高风同时提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展做好规划，有主导产业链，加一两条辅助产业链。项目只要进入当地主导产业发展规划里面，就可以跟政府进行共建，项目也会在共建的过程中获得很多匹配的产业政策。
（文章来源：南方都市报）
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