“现在不会出现过去那种一调控就单边复苏的情况，市场虽然还在惯性下行，但成交量已在开始慢慢地回归，回升。明年房地产市场变局后的新秩序值得期待。”日前，广东省房地产行业协会以“越过山丘见彩虹”为主题，举办2023年度会员大会暨首届美好生活全产业创新大会，现场发布《广东省住房发展研究报告》，探索新形势下房地产业新发展模式。会上，行业内最受关注的职业经理人之一、省房协顾问朱荣斌就房地产当前形势及未来变化趋势进行了主题分享。
　　被称为“地产老兵”的朱荣斌毕业于清华大学土木工程系，拥有近30年从业经验，具备丰富的房地产项目操盘经验和全领域资源积累，曾在中海、富力、碧桂园、阳光城等国内知名房地产企业担任核心高管职位，目前为合富辉煌集团董事会主席。从央国企到民企，再到行业下游的销售环节，朱荣斌深度参与多个千亿级房企发展的丰富经历，让其对行业的观察和思考也格外受到关注。
省房协顾问、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌
　　政策效果何时显现？
　　对于当下房地产相关政策不断出台，但不少人感觉市场效果有限的情况，朱荣斌表示，分析今天的房地产形势，需要回顾过去20多年的地产发展史。中国房地产市场历经多轮政策调控，主要表现为控价和控量、控需和控供、统一调控到因城施策以及求实和求稳四大特点。最近三年的调控主要是求实和求稳，中央定调把住宅属性压实到以居住为主，房住不炒，“把住这一点，就不要去奢望政策会一夜之间让销量井喷，也绝对不会让房价再重新推上去，但是也不能让它一路地下跌”。
　　今年出了那么多政策，之所以看不到有立竿见影的效果，“我觉得这是政府政策力度的把握，我们不要奢望广州一放开限购交易就会井喷，现在的调控不会出现过去那种一调控就单边复苏，现在调控都是求稳，正常的过渡回归，我们应该用这种心态，这种思维去看待这次调控的结果”。
　　朱荣斌表示，事实上，从合富代理监控销售情况看，在8月份政策出台之后，市场虽然还在惯性下行，但成交量在开始慢慢地回归回升，政策的效果已经开始在发挥威力了，但这种威力不是用过猛的用药，而是矫枉过正。最近北京、上海二手房交易量较高，上海一手也出现了比较好的上涨，“相信这些政策的出台慢慢地都会发生效果，发生作用。对于调控政策要有信心，更大的动力会在明年出现。要相信中国体制优势和政府对市场调控的决心，一定能够让地产回归到比较正常的状态上来”。
　　市场将显现五大变化趋势
　　朱荣斌说，从业近30年，他现在思考更多的是房地产行业经过了风风火火的发展之后，还有没有得做？他认为，需要把握未来房地产行业将出现的五大明显变化。一是分化特征日益明显，首先是城市和城市之间的分化。一线城市人口集中导入比较多，支撑是比较好的。但在一线城市之间，北上广深也还有分化。其次是在同一个城市里面远近郊分化也很大，此外，央国企和民企还会继续分化。第二个未来的变化是商业模式的变化，过去是开发销售，未来的模式是开发、运营。第三个变化是存量市场会成为未来市场的主战场，新房交易已经到了天花板阶段，但存量房的交易现在才从地板上刚开始起步，盘活存量可能是一个发动机，政府应该在盘活存量上多做文章；第四个变化是交易模式一定会改变，行业需要有低成本高效交易方式，而这个最优解一直还在探索中。第五个变化房地产的结构一定会发生转型降维。只有少数的公司符合二八法则，越做越强，就是升维了，多数公司现在在这个行业下行的时候被动的降维，大而强的公司就像央国企的龙头是行业最中坚力量，多数公司原来是大而全的，以后就只能做专业的，才能有自己的核心竞争力，就可以改成做专业的，高精尖的公司。未来大型集团会越来越少，但地产行业还是非常大的，在这个行业里面不管做物业服务，营销、工程，甚至将来旧房、存量房翻新、家装赛道都非常大。房地产行业是10万亿市场，如果把家装、家电、家品放在一起，就是20多万亿的市场，所以未来这个行业里面仍然可以大有作为。
　　2024市场前景
　　在即将到来的2024年，房地产市场形势将会如何？朱荣斌认为，明年行业到了企稳的阶段、“这个有数据支持的，合富从2003年到现在的数据，每年成交50万套是一个底量，多的时候100、200万套，再低也没有低过50万套，现在已经接近了底部，从最近的成交CPI指数采购经理人指数都开始有点微微在抬头了，这个就是我们政策颁布之后效益发挥要有一个滞后的效果。最近中央经济工作会议的政策进一步夯实了这一点，我认为现在不是最底部，买股票永远都抄不了最底部，但现在确实是很底部了，未来明年能够慢慢的政策和市场会企稳。”
　　今年、去年是地产集中暴雷的阶段，现在出险房企的问题已经基本出清，多数企业都开始进入了重组的阶段，包括一些龙头企业内在的重组都进行的不错。利空出尽就是利好，乐观一点，明年问题企业基本出清，市场恢复也会好很多。相信在政策的推动下，市场的企稳是完全可以期待的。
（文章来源：广州日报）