2024年伊始，公募REITs市场的调整仍未结束，今天又是继续下跌的一天，嘉实京东仓储基础设施REIT的罕见跌停，更是引发忧虑情绪。
　　伴随大跌的，是今日嘉实基金的自购公告。公司公告称将使用不超过1000万元固有资金投资旗下嘉实京东仓储基础设施REIT，支持该基金持续、稳定、健康发展。同日，该基金原始权益人北京京东世纪贸易发布增持计划，本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，增持计划将在一年内完成。
　　自购、增持的背后，是受到租金下调影响的嘉实京东仓储基础设施REIT开年以来接连回调，随着今日盘中跌停，Wind数据显示，该基金年内跌幅达29.81%领跌市场，此外，还有华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超过20%。
　　整体来看，经历去年的整体回调，今年开年公募REITs整体表现偏弱。截至1月10日收盘，全市场29只上市公募REITs中，28只年内下跌，嘉实京东仓储基础设施REIT跌近30%跌幅最大；仅1只产品年内上涨，涨幅为0.4%。
　　多只REIT曾因下跌而停牌
　　停牌相继进行。华安张江产业园REIT在今日开市起停牌1小时，系因为1月9日收盘价2.014元/份，较前一交易日收盘价跌幅6.41%，连续3个交易日累计跌幅13.11%，停牌是为了保护基金份额持有人的利益。
　　而这也是华安张江产业园REIT年内第二次宣布停牌。截至今日收盘，华安张江产业园REIT仍旧收跌。
　　无独有偶，嘉实京东仓储物流REIT也在年内二度宣布停牌，最近一次是在昨日停牌1天，今日复牌，该基金的基金通平台份额转让业务也同日暂停1天，并于1月10日起恢复办理。
　　早在1月8日，嘉实京东仓储物流REIT因连续3个交易日累计跌幅超过10%停牌1小时。该基金在1月8日当天二级市场收盘价为2.632元/份，较前一交易日收盘价跌幅达到8.64%，属于第4个交易日的收盘价较前一交易日收盘价同向变动比例达到5%的情形。同时最近20个交易日收盘价累计跌幅为22.20%。
　　对此，嘉实基金表示，截至公告发布之日，嘉实京东仓储物流REIT投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。
　　是因基础资产松动？
　　从不同资产类型来看，园区基础设施和仓储物流型REITs整体跌幅居前，交通基础设施、保障性租赁住房产品跌幅较小。
　　嘉实京东仓储物流REIT在1月4日公告称，该基金目前持有三个项目中，重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行，租期均未到期，且2024年租金单价将比2023年继续增长3%。而武汉项目则出现租金下调。
　　武汉项目可租赁面积5.22万平方米，整体出租给湖北京邦达供应链科技，2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（含税含物业费，下同）。而最新签署的续租协议显示，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金下调至28.98 元/平方米/月，这意味着净有效租金实际下滑了13.16%，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。
　　华安张江产业园REIT也曾在1月5日宣布停牌1小时，彼时，该基金公告称，1月4日收盘价2.318元/份，连续3个交易日累计跌幅11.15%。不过，该基金基本面有所回暖，截至去年底，该基金整体签约率和出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。
　　博时蛇口产业园REIT则在1月8日发布基金交易情况提示公告。当天，该基金收盘价为1.460元/份，相较于2023年12月8日收盘价（1.828元/份）的跌幅为20.13%。
　　公告显示，该通过专项计划100%持有的基础设施资产合计由3个产业园项目组成，可出租面积合计约20.48万平方米，截至去年底，该基金持有的基础设施项目公司月末时点出租率为95%，较3季度末提升4个百分点。
　　多只公募REITs披露经营情况
　　公募REITs基本面方面有所分化。除了前述的嘉实京东仓储REIT披露的武汉仓储租金单价下调，博时蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT2只产品所投项目出租率修复，还有多只公募REITs也披露了最新的基本面情况。
　　1月8日，红土创新深圳安居REIT公告称，2023年下半年，该REIT的四个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预测情况，数据显示，四个基础设施项目的保障性租赁住房月末时点出租率均值在97.95%-98.97%之间。
　　1月8日，华夏杭州和达高科产园REIT所投的两家基础设施项目，2023年整体运营情况良好，12月末时点出租率在81.56%-99.37%之间。
　　1月8日，红土创新盐田港REIT公告称，两个基础设施项目公司2023年下半年运营情况良好，经营业绩整体好于发行预测情况，12月末时点出租率分别为95.23%、100%。
　　对于出租率的波动，公告称，2023年下半年，现代物流中心租约正常到期面积合计69889.00平方米，均为租赁合同正常到期产生。基金管理人与运营管理机构通过挖掘园内客户需求以及积极引进储备新客户等措施，实现新签约面积合计57346.00平方米。截至去年底，现代物流中心项目出租率为95.23%，年度平均出租率为98.60%，高于预测出租率95%。
　　1月8日，华夏合肥高新产园REIT公告称，所投的三个基础设施项目在下半年的月末时点出租率均值在88.77%-92.7%之间。
　　更早之前，中信建投国家电投新能源REIT披露第三次收到国补应收账款回款(0.99亿元)，华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT披露四季度经营情况，当季通行费收入分别同比回升27.0%、18.6%。
　　新产品网下认购倍数低于此前
　　二级市场波动的情况下，一级发售的情况也受到市场关注。中金固定收益研究团队研报称，近期一级发售的国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT的网下认购倍数低于前批次项目，分别为1.17、2.07、1.32倍。
　　此外，该团队表示，2023年12月29日上交所通过的易方达深高速REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT招募书封卷稿资产评估价值相较申报稿分别下调7.52%、9.71%，以提升对投资者的吸引力。
　　财联社记者了解到，国泰君安城投宽庭保租房REIT即将在本周五上市，该REITs最终确定的网下投资者配售比例高达94.4%，为目前已上市公募REITs最高。此前，公募REITs一度受到投资者追捧，2022年成立的华夏基金华润有巢REIT以0.47%的网下投资者配售比刷新纪录。
　　此外，首批消费类公募REITs也将是市场接下来的聚焦点。华夏金茂商业REIT将在1月22日起（T日）至1月26日（L日）发售、嘉实物美消费REIT募集期则是1月24日（T日）至1月25日（L日）。
　　国信证券资产管理总部固收研究员刘越认为，消费类公募REITs是成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，在美国市场中,截至22年末，零售业REITs的市值占比约在14%（数据来源：Nareit）。而在国内，消费类资产有较大存量，截至2022年末仅购物中心业态存量有4.95万平方米（数据来源：wind），资产估值可达万亿量级，未来有较大挖掘潜力。
（文章来源：财联社）