“在2024年1月13日出台新政策后，周末两天（1月13日、14日），我们项目每天都要接待大约60组客户，大部分都是单身人才，直到16日早上我们才接到房管局的正式通知，项目处于新政策实施范围之内。”1月16日下午，在位于上海市青浦新城的保利建发·印象青城售楼部，置业顾问李维（化名）向《中国经营报》记者表示。
　　2024年1月13日上午，上海市青浦区和奉贤区相继出台人才购房新政。在青浦新城和奉贤新城，非沪籍人才社保或个税年限由5年降为3年，同时购房资格由居民家庭调整为个人。这也意味着，两大新城相继取消了单身限购政策。
　　事实上，在差异化分区调控、优化调整楼市政策方面，上海市再次走在了具有风向标意义的一线城市前列。加之2023年下半年已经出台类似政策的临港新片区和金山区，上海市目前已有4个远郊地区取消了单身限购政策。
　　“进入2024年以来，各地购房政策进一步放宽，说明购房市场环境正逐渐变好。”易居研究院研究总监严跃进表示，青浦新城和奉贤新城出台购房者社保缴纳年限从5年改为3年的政策，并取消了单身购房约束，有助于进一步降低购房成本和入市门槛，对激活合理住房消费需求具有积极作用。
　　第一太平戴维斯方面也分析认为，尽管政策传导还需要一段时间，但随着经济基本面逐步复苏，上海市仍将持续吸引人才，为产业发展提供动力。
　　多区松绑单身限购政策
　　2024年1月13日，青浦区政府新闻办官方微信公众号“绿色青浦”发文称，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上且在上海市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
　　在单位条件方面，一是符合青浦区产业发展方向，且工商注册地和税收户管地均在青浦区的企业；二是青浦区重点支持引进或为青浦区经济社会发展作出突出贡献的其他单位。
　　在个人条件方面，包括具有大学本科及以上学历或学士及以上学位；具有中级及以上职称或职业资格；取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业等。
　　据介绍，上述新政策适用的购房区域范围为青浦新城，总面积91.1平方公里。“根据城镇发展实际和产业升级需求，购房区域范围可适当优化。”
　　就在同一天，奉贤区新闻办官方微信公众号“上海奉贤”也发文称，与用工单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满1年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在上海无住房的非沪籍人才，同时符合单位条件之一、个人条件之一的，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
　　记者了解到，奉贤区规定的单位条件和个人条件与青浦区大体一致。人才购房适用区域总面积约68.9平方公里。
　　事实上，在离上海市主城区更远的临港新片区和金山区，此前已取消了单身限购政策。早在2023年9月，临港新片区就出台规定，符合条件的人才只需3个月社保就可以购房；在1个月后，金山区也出台类似规定，符合要求的非户籍单身人才可在特定区域内购房。
　　对此，严跃进表示，青浦区和奉贤区此次出台的楼市政策属于在人才购房层面进行放松，体现了重视职住平衡、落实差异化购房政策的导向。“相关政策内容和此前金山区出台的人才购房政策类似，说明2024年上海市在购房政策方面会进一步优化调整。”
　　新政策引发连锁反应
　　新政的热度很快传导至地处销售一线的项目售楼部。
　　记者在采访中了解到，处于中央商务区“先行启动区”的保利建发·印象青城，是当前青浦新城规模较大、地段较好的新房项目之一，均价46517元/平方米。无论是在城市主干道，还是地铁17号线，与保利建发·印象青城相关的营销广告随处可见。
　　值得注意的是，青浦新城适用新政的购房范围共计91.1平方公里，但目前符合政策的新房项目并不多。除保利建发·印象青城外，还有新黄浦江南里、祥源溪悦、盛青云锦和盘古4个项目。
　　“新政策不仅取消了单身限购，社保年限也由5年调整为3年。很多在虹桥商务区和青浦新城附近产业区工作的年轻人，一下子就有了购房机会，都在周末这两天跑来看房，我们一天要接待大约60组客户，还有很多电话咨询，忙都忙不过来。”李维用略带嘶哑的声音向记者说道。
　　但到了工作日，偌大的售楼部又冷清了下来。2024年1月16日下午，记者在保利建发·印象青城项目走访大约1小时，仅看到1组客户前来看房。据了解，在奉贤新城，中建御璟园项目计划在2024年1月20日迎来首开，预计推出238套房源。
　　中建御璟园置业顾问告诉记者，2024年1月14日，项目“大筹”已经结束，共认筹140多组，目前正在进行“小筹”。“现在其实和新政策出台前的变化不大，虽然奉贤新城的购房门槛降低，但对于购房者也有学历、企业单位等要求，奉贤新城客户群体中符合标准的并不多。”
　　李维也直言，目前新政策刚刚落地，保利建发·印象青城项目也还没有单身人才成功购房的案例，主要是因为认定购房资格需要一段时间。
　　远郊区域去化压力犹存
　　相关统计数据显示，2023年，上海市新房市场累计成交金额约6050亿元，同比下降7%；成交套数为79742套，同比下降11%，全年新盘认购触发积分的占比有所下降。而上海楼市也呈现出“内环热，外环冷”的分化态势，去化慢的项目主要集中在外环沿线和郊区。
　　作为远郊区域，青浦新城和奉贤新城一直面临着较大的去化压力。中指研究院统计数据显示，2023年，青浦新城新房成交面积同比下降10.9%，出清周期约为14个月；奉贤新城新房成交面积同比下降24.3%，出清周期约为7.4个月。
　　“就青浦新城而言，目前供应量比较大，因此去化周期一直较长。”在李维看来，此次青浦新城和奉贤新城推出人才购房新政，正是希望以此为试点，探索激活上海市远郊区域楼市的方法，但预计政策效果反应到成交量上还需要1—2个月时间。
　　正因如此，青浦新城的新房项目不得不选择以价换量。以保利建发·印象青城为例，李维告诉记者，目前认购会有1个点的优惠，在约定时间内付完首付还有2个点的优惠，相当于在总价基础上打9.7折。
　　进入2024年以来，上海市新房成交量趋于平淡。上海中原地产统计数据显示，1月1—7日，上海新建商品住宅成交面积约12.05万平方米，环比减少31.13%；1月8—14日，新建商品住宅成交面积继续下滑至9.29万平方米，环比减少22.94%。
　　“成交量连续缩水，说明各区交易量均开始走弱。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，浦东新区、闵行区和嘉定区成交量领跑上海全市的格局不变。青浦区作为传统交易大户区域，2024年1月上半月的周成交面积都在5000平方米以内。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上海市外围片区新房库存比较大、去化难，奉贤区、青浦区楼市新政符合因区施策的逻辑。“这些区域都是产业新区，房地产在其中发挥着为基础设施融资，以及招商引资、人才引进的重要作用。此时优化限购政策，一方面是为了稳定市场销售、去化库存；另一方面也是为政府部门土地出让创造条件。”
　　卢文曦也分析认为，上海市远郊区域在不断寻求限购优化政策，相对而言青浦新城咨询量比奉贤新城略大些。嘉定新城和松江新城作为“五大新城”之一，一定会跟进执行类似政策，届时刚需会成为提振楼市的重要贡献力量。“上海楼市成交不断缩水也在预期之中，后续即便有反弹也属于合理波动范畴，一直到2024年农历新年后，交易量预计不会有太多的表现机会。”
（文章来源：中国经营网）