1月23日上午，上海市第十六届人大二次会议开幕，上海市市长龚正作政府工作报告（以下简称“报告”）。报告表示，2024年，要深入实施城市更新行动，以理念创新、方法创新推动城市更新模式创新。
　　事实上，加快推进城市更新工作也是上海市近年来的主旋律。《中国经营报》记者了解到，近日，上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会发布了“2023城市更新优秀实战案例”，蟠龙天地、弘安里、锦和越界·衡山路8号、海玥黄浦源、光大安石虹桥中心等15个项目名列其中，成为探索城市更新合作开发模式的先行者。
　　尽管已经取得众多成就，但上海市的城市更新工作仍任重道远。报告提出，2024年，上海市要大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。
　　上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，在全国房地产市场调整、行业转型的当下，企业要前行需要“抬头看路”，共同探讨行业发展之路。而实施城市更新行动，是超大特大城市实现转型发展的主要路径。
　　非标准化要求“一事一议”
　　城市更新是房地产业进入“后开发时代”的新兴动能，也是实现城市高质量发展的必由之路。
　　在2024年首个工作日，上海市举行城市更新推进大会并指出，加快推进城市更新，是城市建设进入新阶段的必然选择，是践行人民城市理念的内在要求，是提升城市核心功能的重要支撑，是推动经济持续回升向好的重要抓手。
　　上海易居房地产研究院副院长崔霁分析认为，企业与政府及其他社会主体休戚与共。政府是城市更新的主导者，企业则是不可或缺的市场主体，在市场资源配置中是推动者、承担者乃至创新者。“可以说，企业的活跃程度、专业程度以及企业在建设和运营城市更新项目的水平和质量决定了城市更新发展的水平与质量。”崔霁表示。
　　纵观“2023城市更新优秀实战案例”，由于城市更新工作存在非标准化，不同项目的开发路径也各不相同。据崔霁介绍，例如，以国有平台公司和专业房地产开发商为主体的土地更新利用，本次优秀实战案例中的弘安里、光大安石虹桥中心、蟠龙天地等项目就是这类路径；而以拥有存量物业企业和内容运营商为主体的业态更新提升，“百空间卜内门洋行”项目是其中的代表。
　　“此外，以海尚源深智慧天地、梅陇华鑫天地、云芯科创中心、东方明珠创智中心等为典型，这类项目将拥有存量土地的企业和以产业运营商为主体的产业更新融合；再比如，以区属国企平台和多种类型专业企业为主体的区域更新保护模式，主要代表有衡山路8号项目。”崔霁进一步说道。
　　“企业在城市更新项目中，非标准化的特点非常明显，政策多为‘一事一议’。”在上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍看来，城市更新项目整个实施流程不像纯商业地产或销售型地产，政府把从收储到开发的每一个环节都规定得比较清楚。虽然上海市已经出台了完整的城市更新条例，但在实际操作中，城市更新的规划调整、补地价方式和转型路径等“一事一议”特征非常明显。
　　上海东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟也认为，城市更新的非标准化就要求具体问题具体分析。对于开发企业，要确保将资源禀赋各不相同的项目与政府、产业和社区进行联动发展，将城市更新融入政府和产业的宏大叙事中去，在细微之处见功底。
　　面临收益不确定性等难点
　　记者注意到，企业在实施城市更新行动主要面临着项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业化要求强等问题，导致很多城市更新项目成本高、收益不确定，经济效益平衡难成为阻碍企业参与城市更新的普遍性问题。
　　“与常规房地产开发项目不同，上海市的城市更新项目所处地段普遍具有稀缺性，再加上旧改拆迁工作周期长、可控力不强，导致前期策划项目时的不确定性非常大。”招商蛇口华东研究院院长陈杲告诉记者，企业在实施城市更新项目时，经常会面临文保要求高、建设难、销售难等问题。同时，在项目规划过程中也存在业态和容积率的要求，导致政府部门的要求和终端客户的要求难以平衡。
　　后期运营如何联动前端，也是城市更新面临的难点。在上海万街商业管理有限公司总经理李明峰看来，城市更新项目对前端规划设计定位和后端商业运营的统筹策划能力要求非常高，而真正能做到前端和后端系统联动的项目很少。“有些城市更新项目前期设计得非常漂亮，后期运营难度非常大；有些项目商业运营看起来特别热闹，但实际上投资方的收益难以平衡。”
　　此外，城市更新退出路径不清晰，也让全产业链很难实现资源整合。光大安石资产管理有限公司总裁周颂明介绍，很多城市更新项目存在资产年限、资本市场信心、资产运作能力、报批不确定性等痛点，这些都会导致资金成本高、前期预判难、商业逻辑不顺，最终产生企业退出难问题。就目前而言，真正打通“投融建管退”全生命周期逻辑的项目也不多。
　　面对这些挑战，崔霁指出，企业实施城市更新行动，要践行“一个理念”，即“人民城市人民建，人民城市为人民”；做好“二个兼顾”，即开发与保护兼顾，效益与民生兼顾；顺应“三个趋势”，即文化重塑、绿色低碳和数字经济；抓住“四个重点”，即规划为先、产业为本、运营为根和金融为重；平衡“五个关系”，即旧与新、大与小、快与慢、表与里以及重与轻。
　　在崔霁看来，科学定位是企业实施城市更新行动的基础，合适项目是企业实施城市更新行动的前提，创新特色是企业实施城市更新行动的核心，准确路径是企业实施城市更新行动的关键，综合效益是企业实施城市更新行动的价值。企业唯有在这五个方面不懈努力，才能在新时代实施城市更新行动中谱写绚丽的新篇章。
（文章来源：中国经营网）