深度|重庆调整房产税征收细则背后 符合条件项目已不多
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深度|重庆调整房产税征收细则背后 符合条件项目已不多
2024-01-24 16:45:00
重庆作为我国首批房产税试点城市，其征收情况备受关注。
1月24日，重庆市人民政府官网发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定，对部分条款进行了修改。
其中，应税住房的计税价值调整为按房产交易价的70%计算缴纳，此前则按房产交易价计算缴纳。应税住房税率调整为0.5%，此前则根据不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行0.5%、1%、1.2%三档税率。
个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月，税款按年计征，不足1年的按月计算应纳税额，计算公式为“应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率”。
此外，新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积由100平方米调整为180平方米。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，重庆本次优化调整房产税征收政策是明显的松绑动作，释放了强烈的利好信号。
“降低房产税征收税率，对于购房者而言无疑是一利好举措，实实在在地降低了购房成本，减负效果明显，利好住房需求释放；与此同时，高档住房免征提至180平方米，意味着将有大批房源进入免征行列，调动改善群体购房需求已然成为重要趋势之一。”关荣雪表示。
为何此时要对征收细则进行调整？
“此次重庆调整房地产征收，可谓是全方位调整，全方位收缩，税率、免税面积、计税依据等等，都全面收缩了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
李宇嘉表示，对高档住宅征收房地产税，无论是作为房地产长效机制、房地产新发展模式，或者改变地方土地财政等，还是从平衡和调节房地产导致的收入差距、实现共同富裕角度，都被市场和学术界寄予厚望。
既然被寄予厚望，重庆为何要对征收细则进行调整？
李宇嘉表示，2023年，重庆市销售的新房平均每套的面积为110平方米，意味着改善型或大户型销售比较多，这是各地的共性，大户型或高档住宅是新房的主力，也是地方政府卖地的依赖。
“当房价预期上涨，房价实际也在上涨，对高档住宅征税没有太大的影响。但是，当市场对房价预期不再乐观，甚至预期下跌，这时，针对高档住宅的房地产税，就成了阻碍新房市场的阻碍。”李宇嘉称。
李宇嘉还指出，重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右，占本级财政收入的比重仅为0.03%左右。全方位调整对本地税收没有影响。但是，在调整贫富差距、实现共同富裕的背景下，要扩大征收范围的传言甚嚣尘上，再加上房价下跌预期，房地产税始终是横在市场预期头上的一柄剑。
“由于重庆平均交易面积只有110平方米，免税面积有180平米，会受到房地产税影响的高档住宅所剩无几了，再加上税率、应税依据下调，别墅类新增供地减少，实质上这个税收在重庆基本不再起作用了。”李宇嘉说到。
据悉，去年9月份，重庆已经对实行了12年的房产税政策进行调整，将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。同时将纳税期限由每年的10月1日至31日调整为每年的10月1日至12月31日，并调整了相关细则。
贝壳平台符合条件新房数量为个位数
据上述《办法》，纳入征收范围的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。
据第三方机构克而瑞发布的数据，2023年重庆中心城区住宅均价为14838元/平方米，2022年则为14659元/平方米。若以此计算，符合条件的高档住宅成交均价约在2.9万元/平方米以上。
据克而瑞发布的重庆12月房价地图，当地房价最高的区为江北区、渝中区，商品住宅成交均价分别为2.4625万元/平方米、2.4514万元/平方米。其中，仅江北区观音桥板块成交均价在2.9万元/平方米之上，为2.9947万元/平方米。
由此来看，符合上述条件的需征收房产税的住宅并不多。
以高档住宅为例，目前，贝壳平台符合条件的新房项目数量为个位数。
如观音桥板块的香港置地启元楼盘，参考均价为3.3万元/平方米，仅190平方米户型符合征收条件，需征收房产税的面积为10平方米。以此计算，年应缴税款为1155元。根据此前政策，年应缴税款则为14850元。
重庆市试点征收个人住房房产税的区域为主城九区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含两江新区、重庆高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区。
整体来看，此次修改后，重庆征收房产税的房屋范围缩小，征收税率有所下调。
目前，重庆市住房成交数据及市场情绪并不理想。
据诸葛数据研究中心监测数据，2023年重庆新建商品住宅成交61219套，虽较2022年小幅上涨10.9%，但全年成交量仍处近年来低位水平，较2021年及以前的年成交量减少6成左右。
此外，该机构数据显示，截至目前，重庆市场情绪指数已连续下滑8个月，至2023年12月情绪指数为-0.73，位于市场观望区间低位。
（文章来源：蓝鲸财经）
1月24日，重庆市人民政府官网发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定，对部分条款进行了修改。
其中，应税住房的计税价值调整为按房产交易价的70%计算缴纳，此前则按房产交易价计算缴纳。应税住房税率调整为0.5%，此前则根据不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行0.5%、1%、1.2%三档税率。
个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月，税款按年计征，不足1年的按月计算应纳税额，计算公式为“应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率”。
此外，新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积由100平方米调整为180平方米。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，重庆本次优化调整房产税征收政策是明显的松绑动作，释放了强烈的利好信号。
“降低房产税征收税率，对于购房者而言无疑是一利好举措，实实在在地降低了购房成本，减负效果明显，利好住房需求释放；与此同时，高档住房免征提至180平方米，意味着将有大批房源进入免征行列，调动改善群体购房需求已然成为重要趋势之一。”关荣雪表示。
为何此时要对征收细则进行调整？
“此次重庆调整房地产征收，可谓是全方位调整，全方位收缩，税率、免税面积、计税依据等等，都全面收缩了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
李宇嘉表示，对高档住宅征收房地产税，无论是作为房地产长效机制、房地产新发展模式，或者改变地方土地财政等，还是从平衡和调节房地产导致的收入差距、实现共同富裕角度，都被市场和学术界寄予厚望。
既然被寄予厚望，重庆为何要对征收细则进行调整？
李宇嘉表示，2023年，重庆市销售的新房平均每套的面积为110平方米，意味着改善型或大户型销售比较多，这是各地的共性，大户型或高档住宅是新房的主力，也是地方政府卖地的依赖。
“当房价预期上涨，房价实际也在上涨，对高档住宅征税没有太大的影响。但是，当市场对房价预期不再乐观，甚至预期下跌，这时，针对高档住宅的房地产税，就成了阻碍新房市场的阻碍。”李宇嘉称。
李宇嘉还指出，重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右，占本级财政收入的比重仅为0.03%左右。全方位调整对本地税收没有影响。但是，在调整贫富差距、实现共同富裕的背景下，要扩大征收范围的传言甚嚣尘上，再加上房价下跌预期，房地产税始终是横在市场预期头上的一柄剑。
“由于重庆平均交易面积只有110平方米，免税面积有180平米，会受到房地产税影响的高档住宅所剩无几了，再加上税率、应税依据下调，别墅类新增供地减少，实质上这个税收在重庆基本不再起作用了。”李宇嘉说到。
据悉，去年9月份，重庆已经对实行了12年的房产税政策进行调整，将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。同时将纳税期限由每年的10月1日至31日调整为每年的10月1日至12月31日，并调整了相关细则。
贝壳平台符合条件新房数量为个位数
据上述《办法》，纳入征收范围的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。
据第三方机构克而瑞发布的数据，2023年重庆中心城区住宅均价为14838元/平方米，2022年则为14659元/平方米。若以此计算，符合条件的高档住宅成交均价约在2.9万元/平方米以上。
据克而瑞发布的重庆12月房价地图，当地房价最高的区为江北区、渝中区，商品住宅成交均价分别为2.4625万元/平方米、2.4514万元/平方米。其中，仅江北区观音桥板块成交均价在2.9万元/平方米之上，为2.9947万元/平方米。
由此来看，符合上述条件的需征收房产税的住宅并不多。
以高档住宅为例，目前，贝壳平台符合条件的新房项目数量为个位数。
如观音桥板块的香港置地启元楼盘，参考均价为3.3万元/平方米，仅190平方米户型符合征收条件，需征收房产税的面积为10平方米。以此计算，年应缴税款为1155元。根据此前政策，年应缴税款则为14850元。
重庆市试点征收个人住房房产税的区域为主城九区，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含两江新区、重庆高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区。
整体来看，此次修改后，重庆征收房产税的房屋范围缩小，征收税率有所下调。
目前，重庆市住房成交数据及市场情绪并不理想。
据诸葛数据研究中心监测数据，2023年重庆新建商品住宅成交61219套，虽较2022年小幅上涨10.9%，但全年成交量仍处近年来低位水平，较2021年及以前的年成交量减少6成左右。
此外，该机构数据显示，截至目前，重庆市场情绪指数已连续下滑8个月，至2023年12月情绪指数为-0.73，位于市场观望区间低位。
（文章来源：蓝鲸财经）
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