城市更新是城市发展永恒的主题，也是落实“人民城市”重要理念的有效举措。
　　1月23日上午，上海市第十六届人大二次会议开幕，上海市市长龚正作政府工作报告（以下简称“报告”）。报告指出，2024年，上海市要深入实施城市更新行动，以理念创新、方法创新推动城市更新模式创新。
　　在2024年上海市两会期间，致公党上海市委提交了《关于进一步加强本市城市更新创新机制的提案》（以下简称“《提案》”），就如何进一步加强城市更新创新机制，提出了多项建议。
　　致公党上海市委认为，城市更新是一项系统工程，不同于房地产开发和企业一般经营活动，在建设管理、金融监管、税收监管等方面有明显的交叉边界。建议积极推进相关政策法规的完善，为城市更新活动量身定做一套适宜的政策法规，真正起到保驾护航作用。
　　城市更新面临多重困局
　　《提案》分析认为，面对“新政策”“新市场”“新发展阶段”的新边界条件，当前，上海城市更新运作中主要存在三个方面的难点问题。
　　首先，城市更新工作推进中受到政策制约性较大。致公党上海市委在调研中发现，由于拆除重建项目实施尚处于探索阶段，主要牵头部门为房管系统，各部门协同、配合机制尚未完全形成，后续措施协同推进等尚未形成全面共识，对项目推进过程中的各个利益主体的保护机制有待进一步完善。
　　其次，目前城市更新的实施主体过于单一。致公党上海市委指出，当前，城市更新实施主体以政府职能部门为主，也有委托区属国有企业作为具体的操作方。在一些闲置低效用地的更新改造项目中，此类用地单位大多为国有企业，实施主体的过于单一，使城市更新的可持续性、创新性等受到一定影响。
　　对此，致公党上海市委建议，积极探索实施主体多元化的机制。如物业权利人单独、物业权利人与市场主体合作进行城市更新项目的实施，提高实施主体的参与积极性；通过加强各类政策保障、建立考核机制等措施，来提升市属国企盘活存量资源、参与城市更新的意愿；鼓励民营企业积极参与城市更新，与国有企业一起激发起城市更新的创新与活力。
　　此外，城市更新还面临着转型方向狭窄的困境。致公党上海市委表示，对于其他存量用房（用地）更新项目而言，由于既有项目的规划控制、设计理念、使用条件等限制，导致转型方向狭窄，如只能向办公、创意园区等方向转型。
　　针对工业用地转型思路，致公党上海市委认为，应以市场为导向、以规划为准绳，合理确定更新发展方向，确保城市更新的目标及预期圆满达成。制定灵活政策来鼓励工业用地的多元化利用；实施土地复垦政策以减轻土地的环境污染和提高土地的可再利用性，同时可以要求工业用地的转型项目符合环保标准，以确保可持续性发展，减少对环境的负面影响；政府可以提供财政激励，如税收减免或土地使用费的减免，降低项目成本以吸引投资者和开发商参与工业用地的转型。
　　探索可持续推进的长效机制
　　对于未来的城市更新运作策略，致公党上海市委首先关注的是老旧小区的有序更新。
　　在致公党上海市委看来，应形成精准有效的政策组合，制定综合性改造计划，包括提高住房质量、改善基础设施和提供社会服务，将住宅、基础设施、公共空间整合到协调一致的社区整体中，有助于创造更有吸引力和宜居的新社区形式；鼓励社区参与老旧小区的更新，建立社区合作机制，将社区居民纳入决策和规划过程中。
　　同时，致公党上海市委建议，探索多元化的资金来源，包括政府资金、社会债券、住房基金、慈善机构、私人投资等，以筹集资金支持老旧小区的更新项目，确保项目的可持续性和减轻财政负担；充分发挥律师法律服务对推进改造的保障作用，促进项目加快进入建设期。
　　城市更新也离不开产业的导入和发展。致公党上海市委建议，按照系统性谋划、整体性推进的要求，立足强化城市功能、优化城市布局、提升城市品质。
　　具体而言，一是建立创意产业园区，提供专门场地和基础设施，以吸引创意企业入驻，在提供便利的办公和生产空间的同时举办文化活动和展览，以促进文化产业的合作和创新；二是构建城市文化创意新场景，举办文化活动和节庆；三是在城市更新的空间场景中推广数字化技术的应用；四是着重部署宽带网络、数据中心和智能设备，建立数据中心和云计算设施，发展智能交通系统和物联网基础设施，以提高城市交通管理和交通流量优化，有助于互联网企业的交通应用和物联网创新。
　　致公党上海市委方面表示，要探索城市更新可持续推进的长效机制，积极引入社会资本参与城市更新。可借鉴保租房建设项目的金融创新经验，通过发行房地产证券化基金（REITs）等金融产品引入社会面资金，使城市更新得以可持续发展。
（文章来源：中国经营网）