1月24日晚间，人民银行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“通知”）。
　　而在当日下午，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上就已预告称，人民银行联合国家金融监督管理总局将出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。
　　具体来看，通知细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
　　易居研究院研究总监严跃进对记者表示，政策的核心要点在于，对于商办等物业落实抵押和贷款工作，以提供充足的资金支持。此类资金有上述三种用途，这说明此类贷款具有补充流动性和缓解债务压力的双重功能。
　　对于经营性物业贷款的管理口径，通知明确，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
　　对于经营性物业贷款额度，通知要求，原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。
　　对于经营性物业贷款的期限，通知显示，一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
　　在业内人士看来，这一政策的出台有望为持有经营性物业房企带来利好，以经营性物业作为增信工具，一方面有助于房企盘活存量资产，降低银行风险；另一方面可增加房企流动性，提振市场信心，推动房地产市场平稳健康发展。
　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，通知的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，从而促进房地产市场平稳健康发展。
　　“这一政策的出台对尽快恢复房地产业平稳健康发展会有帮助。”一名房企高管表示，以往经营性物业贷款资金用途比较有限，新的政策可支持企业盘活存量资产，扩大资金使用范围。当前部分房企能够自由支配的资金是比较有限的，如果这部分融资成本较低，用途上又比较灵活，对于房企确实是有帮助的，不过还要看政策的具体细则及落地情况。
　　通知显示，下一步，中国人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　近期已有一批金融支持房地产政策相继落地。2023年11月17日，人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
　　自去年底以来，已有十余家银行召集房企座谈，与重点房企沟通交流，了解其合理融资需求。
　　新年伊始，针对住房租赁市场的发展专项发展意见适时出台。1月5日，人民银行、金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，要求支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，近期出台的政策不少，后续要形成政策效果，关键还是在于金融机构的动员与落实。建议金融机构尽早出台配套政策，科学研判，抓紧落实，将金融支持地产的“三支箭”落实到位。
　　房贷利率，迈入“3时代”
　　2024年开年以来，多地房贷利率迈入“3时代”。上海证券报记者注意到，今年1月份以来，已有东莞、佛山、呼和浩特等多地继续大幅下调首套房贷利率至3.8%，其中部分城市实施阶段性取消首套房贷利率下限。
　　业内专家向记者表示，预计更多城市将会跟进下调或取消首套房贷利率下限，结合前期已经落地的“认房不认贷”“降首付比例”等一系列政策，大力支持住房需求，有助于降低购房需求的入市门槛和贷款成本，进一步促进住房需求的释放，对于今年房地产市场的修复将会发挥积极作用。
　　多地首套房贷利率迈入“3时代”
　　2024年一开年，房贷利率就呈现下行走势。
　　1月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年1月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。两个品种报价已经连续5个月保持不变。
　　房贷利率的基准是LPR利率，但在“因城施策”的背景下，今年1月份以来，已有多地继续下调首套房贷利率，甚至实施阶段性取消首套房贷利率下限。
　　贝壳研究院监测数据显示，截至1月中旬，百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，其中一线城市首套房贷利率为4.13%，与上月持平；二线城市首套房贷利率降至3.86%，三四线城市首套房贷利率降至3.82%。
　　1月共有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线和三四线城市，下降空间在5个基点至30个基点之间。其中嘉兴、廊坊、徐州首套房贷利率下降30个基点，东莞、佛山、呼和浩特下降20个基点，南京下降10个基点。新增8个城市首套房贷利率首次降至4%以内。
　　“在LPR不变的情况下，基于各地对于房贷利率的调整，各个城市的首套房贷利率也走出了相对‘独立’的行情。”诸葛数据研究中心分析师关荣雪向记者表示，开年以来，多地下调首套房贷利率，旨在继续营造宽松的政策环境，意味着购房成本将有所降低，将促进购房需求释放，推动楼市加快复苏。
　　部分城市取消首套房贷利率下限
　　记者注意到，除了下调首套房贷利率，部分城市直接取消了首套房贷利率下限。
　　1月，东莞市住建局宣布，实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法治化原则自主确定。“本地首套房贷利率又下调了20个基点，目前为3.8%。”东莞市一家银行个贷中心人士告诉记者。
　　2023年12月28日，佛山市房地产业协会公众号也曾发布消息称，关于阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限的政策，佛山已申请落地，自2024年1月1日正式实施。“目前当地首套房贷利率最低降至3.8%，执行利率为LPR-40个基点，较2023年当地执行最低利率下降20个基点。”佛山市房产中介人士说。
　　记者注意到，除了东莞、佛山以外，自金融监管部门2023年发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》后，多地陆续下调甚至取消首套房贷利率下限。
　　央行发布的2023年第三季度中国货币政策执行报告显示，截至2023年9月末，有95个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10至40个基点。24个城市取消了下限。
　　“按照利率管理新规，房价指数连续三个月同环比下跌，利率可以不设下限，这意味着2024年将有更多城市首套房按揭利率可以不设下限。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
　　部分城市首套房贷利率不设下限，则意味着首套房贷利率可以持续突破。“不设下限并不意味着全面‘无底线’，合理性还是存在的，‘首套房贷利率可以不设下限’此举仅是面向部分满足条件的城市而并非面向全国，仍然具有一定的约束力，更加利好于刚需购房需求。”关荣雪说。
　　预计多地跟进下调或取消首套房贷利率下限
　　多位房地产市场人士接受记者采访时表示，预计未来会有更多城市逐步跟进下调首套房贷利率下限或取消首套房贷利率下限。
　　关荣雪向记者分析称，目前全国房贷利率处于历史低位水平，降低首套房贷利率将从根本上缓解购房成本压力，对促进市场复苏具有积极作用，因此不排除后续将会有更多城市首套房贷利率进一步下行。
　　“各地当前对于住房需求的提振依然很重视，而一项重要任务就是要做好降低购房成本，尤其是房贷成本。”易居研究院研究总监严跃进预计，多地将跟进下调或取消首套房贷利率下限，购房者可以重点关注；2024年LPR仍有下降空间，有助于进一步降低融资成本和贷款成本，恢复楼市购买力。
　　“当前房地产市场处于调整过程中，房价也有调整压力，部分房价调整压力较大的城市可能进一步下调首套房贷利率。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰向记者表示，较低的房贷利率结合前期已经落地的“认房不认贷”“降首付比例”等政策，将有助于降低购房需求的入市门槛和贷款成本，进一步促进住房需求的释放，对于修复市场发挥积极作用。
（文章来源：上海证券报）