近日，有业主表示因租约快到期，接到租客要求降租续约的要求，租客的理由是市场租金价格一直在下跌，也希望自己的租金能适当下调。从机构发布的数据来看，去年年底租赁淡季，市场新增需求不足，处于降温趋势。同时，随着二手交易节奏放缓，选择转售为租的业主大幅增加，让市场租赁房源选择更多。业内人士表示，目前租赁市场进入季节性淡季，但租金是否会延续季节性走势，到年后旺季出现反弹上涨，还需要持续观察经济形势的走势。更值得关注的是，住房租赁需求从“有房租”转为“租好房”，保障性租赁住房政策的落地和完善，使得此前由于租金收益率低导致供应增长缓慢问题得到缓解，保障性租赁住房的快速增加，缓解了市场上“小户型、低租金”房源较少的结构性矛盾，住房租赁市场需求和供应将进入到新均衡状态。
　　租赁市场迈入淡季租金微降

　　王先生在黄埔有套房出租，1月租约到期，租客对他表示，希望可以降租继续租一年。由于以往租约到期换租时，都是微微上调租金再出租，所以王先生拒绝了租客的要求，也让租客决定不再续租。王先生对租客提出的市场租金价格一直在下调的情况非常关注。据他了解，附近三房的户型，2021年房屋状况好的可以租到每月5000元，现在基本在4200元左右，有些80多平方米的三房开价则在3字头。这也让他对再出租的行情有些忐忑。
　　从市场情况来看，2023年以来租赁市场确实出现稳中有跌的行情，尤其年末淡季租金有所回调。根据中指院最新发布的50城住宅租赁价格指数，2023年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.30%，跌幅较2022年收窄2.20个百分点。不过各城市租金表现有所分化，广州等城市涨幅在1.0%以内。2023年一线城市住宅平均租金累计上涨0.89%，租金呈平稳回升状态。
　　合富研究院高级分析师梁燕明表示，年底一向是广州租赁市场的淡季，目前租赁活跃度有所下降，成交量下降，租金也在下调，预计要等到春节之后租赁才会迎来新的旺季。从区域来看，天河、海珠等中心区域要相对热租一些，外围区域番禺租赁成交相对好一些。从租金来看，天河、黄埔等租赁较热门的区域租金也呈下跌趋势，即使是珠江新城、琶洲板块年底租金环比也是下跌的。海珠等区域则因成交结构性原因出现租金小幅上涨。总体而言，年底的市场租赁行情是比较淡的。
　　由售转租挂牌量增长10%以上去年底出租房源快速增加
　　特别值得关注的是，现阶段由于房屋二手交易节奏放缓，业主为了增加家庭收入或是平衡改善型租赁的租金支出，会选择挂“租售房源”，即在房源挂牌后等待出售的同时将房屋对外出租，或是直接将房源由挂牌出售转为将房源出租，从而获得房屋资产的持有收益回报。依据贝壳研究院不完全统计，2023年11月开始一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量比去年同期高出10%以上。
　　以广州市场来看，由于新房市场近期刚需、刚改产品供应量大增，而且价格优势明显，购房预算在300万~400万元左右的买家不少被吸引到一手市场，这也让海珠、荔湾、黄埔等区域这个价位段的二手房销售压力更大，业主如果不是急售，或者愿意大幅降价快速成交，一般都会选择边放盘边放租。尤其是二手成交周期变长，让年底成交的可能性进一步减小，在年底选择转售为租的业主也就更多。
　　梁燕明表示，在去年10月就已经观察到黄埔区出现一波明显的业主转售为租现象，因为区域一二手价格倒挂比较明显，近几年入手的项目都处于相对高位上，如果放售，在市场上不占优势，可能还要亏本出售。但近两年黄埔租金已经上涨了一轮，相对天河而言，在租赁市场上房源状况和租金仍有竞争优势，因此，不少业主选择出租来先获取一定收益。番禺同样因为二手房供应量比较大，一二手价差不明显，在“920新政”政策效应减弱后，不少业主不急于出售而将房子放租。
　　不过，个人出租房源增加，也让个人出租房屋出租速度同比减缓。根据贝壳研究院数据，个人业主出租房源显著增加，房源出租速度放缓，现阶段各城市租赁房源成交周期均处于较高位水平，广州已超过2个月，而在2019年同期成交周期在40天内。广州市房地产中介协会的数据显示，目前部分房源空置期超过三周，一些老旧小区楼层不佳的房子甚至已空置超两个月，部分业主议价心理放松，通过降低租金来吸引客源，市场淡季期间租客比价心理较强，这也让市场成交率走低。
　　未来1-2年租金上涨动力不足
　　可以看到，房地产市场行情的变化，让业主和租客都更加关注，未来租金价格是下跌，还是进入新旺季后迎来反弹和上涨？业内人士表示，今年观察市场走向，除了季节性因素影响，需要关注的是住房租赁市场的供求关系正在发生根本性变化。预计未来1-2年内租金水平上涨动力不足，租金水平走势将更为平稳。
　　从供应来看，日前，广州发布的《进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》显示，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。这意味着，在政策、金融支持下，以保障性租赁住房为代表的机构化房源的快速增加。
　　租客选择住房关注哪些因素？
　　从需求来看，根据贝壳研究院测算，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，住房租赁市场交易总额保持增长，超过2万亿元。租客选择住房关注哪些因素？数据显示，对于青年租客而言，除通勤和地段外，28岁以内青年租客更加重视的是居住品质和周边环境。从租赁类型来看，95后青年租客选择带有一定服务的机构化房源的比例为22.2%，特别是选择集中式公寓的比例较高，很多新青年在选择住房时，在支付能力允许的情况下，更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。
　　对于家庭型租客而言，家庭型租客考虑到家人居家生活的需求，会更倾向于选择品质较好的房源。目前，中年家庭型租客占比正在增加。家庭型租客倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。2023年租赁成交三居室占比达到27.2%，首次超过一居室占比。短期来看，中指院近期针对租客的一项调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租，由高租金区域向低租金区域换租。
　　梁燕明则表示，进入新的租赁旺季租金价格的走向或将更加依赖经济形势的走势，而区域的分化也将表现得更明显。在需求增加较多且供应增加较少的区域，租金价格将保持平稳或微涨趋势，比如相关产业增长或是入驻企业较多，外来人口增加较多的区域。租客们在选择时更倾向于交通便利或品质较好的房源，因此装修较好、邻近地铁站的房源租金表现更加稳健。
（文章来源：广州日报）