2月21日，郑州市发展和改革委员会发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》（以下简称“《工作要点》”），其中特别提及一手房交易新规：探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务。
　　《中国经营报》记者了解到，去年4月底，广州市就率先开始尝试一手房带押过户，创新性地实现了卖方在未提前偿还旧贷款和注销抵押的情况下，可与买方办理交易过户，并同步完成抵押权变更登记。随后广东省的中山市、清远市也推行了此项政策。
　　业内人士指出，一手房带押过户能够降低企业资金成本，同时压缩办证时间，进而提升一手房的交易效率。但在该模式下，银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移，这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空，对于开发贷银行来说可能意愿不强。
　　提高一手房流通性
　　在此之前，购房人群更为熟知的是二手房带押过户。但不同于二手房带押过户，一手房带押过户首先利好的是房地产开发企业。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，在此之前，开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户，需先偿还开发贷，银行再为相应的在建工程办理涂销，开发商最后再办理销售、过户。
　　而在一手房带押过户模式下，开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时，在未偿还开发贷的情况下，将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记（如购房人付款方式为按揭贷款）合并办理，后续再使用购房人的购房资金（包括首付款和按揭贷款）偿还开发贷。该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼，对于开发商而言有一定的需求。
　　郑州市本次的《工作要点》中也明确指出，此项政策能够进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。
　　在广州市的实践中，这一模式取得了一定的成绩。在推出一手房带押过户后的5月、6月两个月时间里，广州市完成了一手房带押销售及网签2700余套，涉及预售资金近62亿元。随后的2023年11月，广东省又印发《广东省进一步提振和扩大消费的若干措施》鼓励推行一手房“带押过户”模式，提高一手房市场流通性。
　　但在李宇嘉看来，目前广州市对一手房带押过户的探索效果并不够明显。银行担心抵押权落空，开发商多投融资高杠杆财务信息不透明，更加剧了这一担忧。需要不动产登记和银行住建等部门在各自信息系统上通力合作，几个不动产产权变动的环节（涂销、转移、预告、再抵押等）无缝对接。
　　聚焦房企资金压力
　　在发布《工作要点》同日，郑州市还调整了人才购房政策，将人才认定范围从郑州市扩大到了河南省，人才购房最高可获得300万元补贴。刚刚过去的春节假期里，为了促进房地产销售，郑州市政府还专门组织了“2024郑州‘春节·元宵节’商品房促销推介会”，30余家郑州头部房企携50个楼盘参展。
　　而在促进需求端积极性之外，郑州市近段时间的房地产相关政策中，缓解房地产企业的资金压力是核心方向之一。2月5日，郑州市研究印发《郑州市人民政府关于建立郑州市房地产融资协调机制的通知》，梳理形成了第一批可以给予融资支持的299个房地产“白名单”项目，协调金融机构快速对接落地房地产项目贷款，并于2月7日实现首笔投放6000万元。
　　国家统计局数据显示，2023年12月郑州新建商品住宅销售价格延续了下跌态势，当月环比下跌0.5%，同比下跌1.6%。有业内人士反馈，郑州楼市近期表现平平，成交动力不足。一位在郑州从事房产销售多年的置业顾问告诉记者，他现在已经去了焦作改行卖铁棍山药。
　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，郑州市探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务。此举对开发商而言具有直接利好影响，将在一定程度上减轻开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼。延伸来看，也或将在一定程度上降低“烂尾”风险，提高一手房市场流通性。
　　“进一步提高房屋流通速度，另外还需要从降低购房门槛、优化或缩减交易流程及成本、多维度提高房产交易服务、完善和迎合市场住房需求等多方面进一步发力。”关荣雪补充表示。
（文章来源：中国经营网）