千呼万唤始出来，备受业界关注的消费基础设施REITs终于落地。
　　作为首批面世的项目，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂商业REIT”）有何亮点？原始权益人如何看待消费基础设施REITs产品的发行和意义？未来是否有扩募计划？新华财经记者就此一线走访了华夏金茂商业REIT位于湖南省长沙市湘江新区的底层资产项目——长沙金茂览秀城。
　　项目优势突出
　　作为首批面世的2单项目之一，长沙金茂览秀城项目缘何能够饮得“头啖汤”？
　　“地理位置优异、历史业绩亮眼、底层项目兼具稳定和增长属性、运管机构经验丰富……之所以本项目能够拔得头筹，上述因素缺一不可。”长沙金茂览秀城总经理王剑告诉记者。
　　作为“新消费之都”，长沙市近十年城镇居民可支配收入保持稳定增长，人均可支配收入位列中部省会城市第一，居民消费能力在中部地区省会中首屈一指。
　　长沙金茂览秀城正是坐落于湖南省长沙市湘江新区的梅溪湖畔。该板块内高新科技产业、优质教育资源、高知高购买力客群集中，地理位置优势为项目发展奠定了扎实基础。
　　据记者了解，该项目三公里内有约60万消费客群——近半数目标群体的家庭结构为消费需求旺盛且稳定的三口之家。同时，梅溪湖也是长沙市民“微度假”的重要目的地，能够为标的物业带来源源不断的增量客户。
　　公开数据显示，长沙金茂览秀城的出租率自2022年起始终保持在98%以上的高位，净运营收益（NOI）近三年复合增长率达55.40%，日均销售额年复合增长率超25%、日均客流量年复合增长率超15%，2020年至2023年上半年换租实现的平均租金增长率近20%。
　　经营效益方面，2023年上半年长沙金茂览秀城项目实现营业收入5770.09万元，净利润610.86万元，运营净收益2621.02万元；2023年上半年实现销售额 4.29亿元，月销售坪效为1168.64元；实现客流量702万人，日均客流量为3.9万人。
　　“不仅如此，我们2024年的到期租约已全部匹配意向租户，增长潜力不言而喻。”王剑说。
　　需指出，消费基础设施具有典型的 To C属性，通常处在城市的中心位置，消费人群可自由出入，集投资者和消费者于一体，易于判断其经营情况。
　　战略意义重大
　　“华夏金茂商业REIT是中国金茂使用旗下优质成熟资产重点打造的不动产公募REITs平台，也是金茂酒店商业板块在资本市场的首次亮相，对于我们而言具有极高的战略意义。”中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤说。
　　“首先，REITs平台是未来重资产‘投-融-管-退’形成闭环的重要通道，中国金茂愿意顺应这个大趋势并利用好国家提供的首批消费基础设施REITs这个重要的资本市场契机。”丁蕤坦言，“其次，中国金茂内部坚持市场化运行，也希望拥抱资本市场。资产通过REITs上市后不仅能和大家一起共享增值，也可以通过REITs平台接收到资本市场对于金茂提升运营管理水平的要求，加强整体资管平台的运营能力，对于后续资产运营回报率和效率的提升具备重要意义。”
　　无可否认，百货商场、购物中心、社区商业等消费基础设施具有投资金额高、投资回报周期长的特征，资产持有人普遍面临着变现途径少、负债率较高的局面，这也在一定程度上限制了企业的再投资能力。REITs的推出有助于优化相关行业的资本结构，降低企业负债率，提高企业抗风险能力。
　　“个人认为，国内第一只超大型REITs很有可能出现在消费基础设施领域。”丁蕤在接受记者专访时表示，“事实上，包括购物中心资产在内的消费基础设施都是资本密集型行业，市场化程度高，‘龙头’效应较为明显。消费基础设施在城镇化以及城市第三产业发展过程中积累了海量资产，且行业内集中度较高，运营管理经验较为成熟，急需一个合适的退出通道以改变旧有的业务模式及未来发展趋势，公募REITs无疑是最适配的工具。因此，发行人有充足的意愿持续将优质资产注入到公募REITs的平台中，进而形成体量规模更大的REITs产品。”
　　扩募势在必行
　　展望未来，“在时机合适时，我们会持续甄选优质资产注入REITs平台，以实现REITs底层资产在资产组合上的优化和生命力的延续。华夏金茂商业REIT作为中国中化及中国金茂旗下的REITs平台，具备高成长想象空间。”
　　“我们认为，适合发行消费REITs的项目主要具备以下几方面特质，包括区位良好且周边竞品情况可控，有稳定的核心客群且客群画像与资产定位相匹配，历史业绩稳定增长且未来具备增长想象空间，具备优质的运营管理团队和商业管理能力。”丁蕤表示，“未来，中国金茂将充分利用好REITs平台的作用，持续将符合上述条件的资产装入其中，为广大投资人提供优质的金融产品和回报。”
　　据记者了解，除了长沙金茂览秀城外，中国金茂还持有青岛金茂览秀城、南京金茂览秀城、张家港金茂览秀城等大批优质购物中心，以及位于城市核心板块的众多优质写字楼与酒店资产。“向后看，金茂酒店商业旗下的‘览秀城’‘金茂汇’等产品可能会在时机成熟时通过扩募进入REITs平台。”丁蕤说。
　　值得一提的是，中国金茂目前持有的多个优质消费基础设施项目的出租率基本接近满租状态。与此同时，金茂酒店商业还在持续对租户结构、租金水平等进行调整和优化，旨在进一步提升资产的运营和收益水平，以期满足资本市场投资人的需求。
　　“在本项目成立满一年后，中国金茂将择机挑选合适的资产开展扩募工作，使公募REITs平台始终保持活力，为投资人持续创造良好的回报和收益。”丁蕤称，“当然，我们也将不断优化现有项目的运营管理工作，为扩募奠定坚实基础。”
　　尤其就出租率的提升而言，具体工作包括半年更新一次招调方案，分析项目经营痛难点，预判在营店铺风险，捕捉市场机会，做到“知己知彼”；招商工作坚持“一备三”的标准，按五步法拆解工作计划，做节点倒排管控，与项目、个人绩效考核强绑定；针对项目高楼层街区和酒店裙楼，未来以经营能力强，租期稳定的餐饮为主进行招调，确保项目长期稳定的出租状态。
　　再就换签计划来看，长沙金茂览秀城未来会以品质生活为定位目标，围绕周边三公里范围的中产家庭、商务办公、文化旅游构建生活方式场景，重点招调动作会放在餐饮和服装零售升级上，2024年预计招调换签14000平米，引入更多符合消费潮流趋势的新品牌。
（文章来源：新华财经）