营收年年增长，但净利润却不升反降，最近几年招商蛇口深陷“增收不增利”怪圈，2023年招商蛇口终于摘掉了“增收不增利”的帽子。财报显示，2023年招商蛇口实现营业总收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归属于上市公司股东的净利润63.19亿元，同比增长48.2%。

　　由“增收不增利”变为“增利不增收”，在3月20日举行的2023年度业绩发布会上，招商蛇口管理层并未给出明确回应。但面对“被动”进入五强，下滑的毛利率，招商蛇口管理层表达了更多的谨慎，不谈规模要效益，投资策略再次收缩。2024年，招商蛇口仅“专注”于10个核心城市的投资。
　　计提减值少了40亿
　　招商蛇口将归母净利润增长归因于计提资产减值损失、信用减值损失同比减少以及结转项目权益比例同比提升所致。
　　北京商报记者了解到，招商蛇口在2023年度计提的资产减值准备总额为23.45亿元。其中，信用损失准备为0.69亿元，存货跌价准备为22.76亿元。受计提减值影响，招商蛇口在2023年减少归母净利润约17.65亿元。
　　大规模计提资产减值一直被视为招商蛇口增收不增利的“罪魁祸首”。据公告披露，2022年招商蛇口资产减值准备计提共计约64.01亿元，其中，信用损失准备为13.55亿元，存货跌价准备36.41亿元，投资性房地产减值准备11.44亿元，长期股权投资减值准备2.15亿元，其他资产减值准备为0.45亿元。
　　受计提减值影响，招商蛇口在2022年减少归母净利润45.58亿元。
　　在此之前，2021年招商蛇口计提减值43.72亿元，减少当年归母净利润34.56亿元；2020年招商蛇口计提减值31.01亿元，减少当年归母净利润21.84亿元。
　　权益比例提升方面，2023年招商蛇口的少数股东损益约为27.87亿元，较2022年同期减少20.47亿元。
　　计提减值少了40亿，母公司股东权益增了20亿，一减一增带来招商蛇口归母净利润的大幅增长。这也可以解释，为什么营收降了，招商蛇口的归母净利润却有不错的表现。
　　随着房地产市场下行，所有房企都面临利润压力。2023年，招商蛇口的毛利率为15.9%，同比下降3.4个百分点。对此，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆在业绩会上表示，整个行业的毛利率都在降，招商蛇口的毛利率水平也跟行业表现差不多。但黄均隆也强调，“关于未来预期的利润率水平，我们预计在未来几年内，公司利润率将逐步回升并稳定在20%以上”。
　　3300亿销售目标未再提及
　　2021年，招商蛇口定下3300亿元的销售目标，当年仅完成3268亿元，离3300亿元目标仅一步之遥。此后两年，招商蛇口多次提及上述销售目标，并一直在这条路上奔跑，但终究未能达成。
　　财报显示，2023年招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，与2022年基本持平，完成年度目标约81.57%。但值得一提的是，招商蛇口的销售规模跻身行业第五位。
　　受房地产市场下行影响，各大房企销售增速放缓。中指院数据显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791亿元，同比下降17.3%。其中，销售额超千亿元房企16家，较去年同期减少4家，百亿房企116家，较去年同期减少14家。
　　行业前五的目标已经达成，3300亿的销售目标还会延续吗？在此次业绩会上，招商蛇口管理层并未再提及3300亿的销售目标。“房地产市场不再唯规模论，未来希望中长期能够站稳五强，公司目标更多的是追求质量和效益。”招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上回应称。
　　据招商蛇口董事、总经理朱文凯在业绩会上透露，在当前市场环境尚未出现显著改善的情况下，经营性现金流依然是房企的重中之重。2024年，招商蛇口提出了两个关键原则：“以销定产”和“以销定投”。公司未来的扩张速度将取决于主营业务——住宅业务上的销售周转率。“公司根据每周、每月、每季度的现金流预测下一阶段的开工和拿地计划。对于销售流量未达到预期的项目，将调整其后期开发节奏，以确保项目的顺利进行。”
　　投资收缩至10个核心城市
　　“大分化”投资逻辑下，收拢与聚焦成为房企们的普遍共识。
　　2020年，招商蛇口提出重点投资70城、机会型投资40+城市。进入2021年之后，招商蛇口开始收缩，提出了“强心30城”战略，深耕核心6+10城、机会型投资14城。
　　财报显示，2023年招商蛇口累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。其中，在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%和88%。在“北、上、广、深”四个一线城市的投资占招商蛇口全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。
　　“去年我们强调‘核心6+10城’，2024年公司将更加聚焦，主要集中在10个核心城市，相应投资额要占到九成以上，这是下一阶段的投资方向。”据招商蛇口副总经理伍斌透露，目前招商蛇口所关注的10个核心城市中，大部分城市的二手房成交套数已经超过了一手房。同时，二手房的平均套均面积约为94平方米，而2023年这10个城市一手房的平均面积为125平方米。这些数据显示，改善型需求已经变得日益明显。在未来的市场发展中，需要密切关注结构性变化以及需求的演变，以制定合理的市场策略。
　　对于后续市场判断，伍斌直言，经过对2024年的综合分析与判断，招商蛇口在这方面总体上持谨慎乐观的态度。房地产市场规模依然庞大，且经过三年的深度调整，预计市场可能在2024年末逐渐筑底。
（文章来源：北京商报）