本报记者李雯珊见习记者刘晓一

　　3月20日，招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会，董事长蒋铁峰、董事总经理朱文凯、财务总监兼董事会秘书黄均隆等出席。
　　蒋铁峰向《证券日报》等媒体表示，2023年，国家以三大工程改造（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）为抓手，积极推动构建房地产发展新模式已初见成效。预计市场继续下行空间有限，房地产市场依然是年销售额达10万亿元级的大市场。“2024年，我们认为中央政府依然会持续发力，进一步优化政策，取消部分限制性措施，同步推进三大工程建设，满足房地产企业合理融资需求等。行业、市场和企业也将继续分化，核心城市、核心地段的优质产品存在较好发展机遇。”
　　销售规模跻身行业前五
　　2023年，在房地产行业持续洗牌和承压的背景下，招商蛇口业绩依然稳字当头。2023年年报显示，公司全年实现营收1750.08亿元，同比减少4.37%，归母净利润为63.19亿元，同比上升48%。
　　招商蛇口主营业务为开发业务、资产运营、城市服务三类业务。以住宅为主的可售型商品房的开发与销售（开发业务）撑起了公司主要营收。2023年，在头部房企销售额普遍下降的形势下，招商蛇口开发业务实现逆势增长。全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，同比增加0.35%，销售规模跻身行业前五。
　　“开发业务是公司规模利润的重要保障，也是持续转型的资源基础。”蒋铁峰表示，在行业持续调整背景下，城市的选择至关重要，聚焦核心城市已成为房企普遍策略。
　　蒋铁峰进一步介绍道，招商蛇口已制定城市优选研究体系，坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市。
　　2023年，公司“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比达77%。在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。
　　蒋铁峰表示，2024年，公司将进一步聚焦核心，有进有退，以销定投、严控合作风险，提升权益比。从深耕核心“6+10城”到进一步聚焦核心“10城”。
　　尽管2023年公司房地产销售规模逆势增长，但调整期仍需保持警惕。董事总经理朱文凯表示，公司今年1月份至2月份的销售同比去年出现下滑，对于2024年销售是否能比肩去年，仍持观望态度。“从公司来说，希望整个销售策略能够稳定，因为在整个市场目前没有大的改善之前，现金流和经营性现金流是关键，所以持谨慎态度。但整体来看，我们认为，房地产市场的长期基本需求依然存在，只是行业在经历结构性转换，从曾经的高速扩张阶段逐步转向收缩稳定阶段。”
　　对此，蒋铁峰补充，在中央的各项政策引导下，房地产目前面临的深度调整预计在2年至3年之内逐步解决，之后房地产会进入相对一个稳健、可持续的长期发展阶段。
　　集中商业、长租公寓和产业园区是重点
　　随着行业发展逻辑发生根本性变化，招商蛇口在稳定开发业务基本盘的前提下，也着手培育围绕资产运营和城市服务等非开发业务的“第二曲线”。
　　2023年度，公司开发业务占营收达87.97%，同比下降7.01%，资产运营占3.39%，同比提升40.58%，城市服务占8.64%，同比提升14.37%，第二曲线优势逐渐显现。
　　资产运营方面，2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）33亿元。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
　　蒋铁峰表示，集中商业、长租公寓和产业园区将是今年战略重点。他强调，资产运营的核心是提升盈利能力。“要转变思想，从过去赚快钱、赚大钱变成赚慢钱，赚持久、可持续的钱。”
　　具体来看，2023年，集中商业实现收入14.48亿元，实现EBITDA5.33亿元。未来，在竞争激烈的集中商业方面，公司将从适应市场，精确进行科研和市场定位，打出差异化IP，精细化管理及创新商业等方面持续发力。
　　值得一提的是，2023年年报显示，招商蛇口拟每10股派发现金红利3.2元（含税），现金分红比率进一步提升至45.88%。自2015年底重组上市以来，累计分红达372.47亿元。
　　财务总监兼董事会秘书黄均隆表示，在未来三年的股东回报计划中，公司承诺现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。而这一切的前提是公司持续增长的业绩。“为此，首要是练好公司的内功，做好经营管理，持续提质增效。”
　　同时，黄均隆表示，公司暂时没有股份回购计划，因前不久刚进行增发，从公司整体价值提升层面来看，此时将现金投入经营生产或比用于回购更有裨益。
　　展望未来，招商蛇口董事总经理朱文凯表示：“2024年，公司将继续坚定落实‘四个聚焦’‘三个转变’的发展策略，以‘精进’作为贯穿全年的关键，坚持‘精耕细作、稳中求进’的工作主基调，强‘本’培‘新’，打造蛇口‘两条曲线’，在提质量、增效益上积极进取，把重资产业务做精，轻资产业务做大，防控债务风险，推动公司实现由重入轻、由量转质的发展。”
（文章来源：证券日报）