近年来，国内公募REITs聚焦新基建、交通、能源、仓储物流、信息网络、园区开发等方向陆续推出相关产品。其中，高速公路凭借资产质量较高、项目盈利能力强等优势，成为公募REITs产品中的佼佼者，深受产品开发者和市场投资者青睐，相关产品也在后续运营过程中展现出强大的生命力。
　　时至今日，已上市的高速公路REITs产品业绩与资产运行状况如何？出表型REITs为企业资产负债表优化起到哪些作用？对REITs市场发展有哪些政策建议？......日前，由瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会在京举行，期间新华财经专访越秀交通基建有限公司党委委员、执行董事、副总经理潘勇强，就投资者关心的问题与REITs底层资产运营方展开讨论。
　　潘勇强指出，“越秀集团十分重视产融协同，一直以来践行 ‘产业经营’和‘资本经营’双轮驱动的理念。以华夏越秀高速REIT为例，相关底层资产便是从上市公司中分拆出来的，这与其他项目的底层资产属性不同，‘二次证券化’对改善上市公司资产负债表起到了重要作用。未来，公司将持续完善多平台协作模式，致力于盘活存量资产，支持实体经济发展。”
　　打造出表型REITs项目标杆构建“投融建管退”良性循环
　　回顾2023年以来的市场表现，高速公路REITs二级市场经历了2023年上半年踩踏式下跌后逐步企稳的过程，近期出现了反弹迹象。高速公路板块的REITs市值占整体市场的近一半，如果高速公路REITs能够持续企稳回升，对整体二级市场的表现具有重要的提振作用。
　　数据显示，2023年高速公路REITs平均下跌幅度达到22.9%，但高速公路上市公司股票却涨得不错。一直以来，我国高速公路收费标准很难调整，而产权类REITs收入受到租金和出租率双重影响，业绩弹性比特许经营权类更大一些。在经济下行或市场有风险的时候，特许经营权类或者说公众服务产品属性较强的资产，抗跌性应该更强。
　　“这背后有两个关键原因，一是市场对于REITs的认识不足，导致投资人配置选择的不同；二是REITs的资产数量相对上市公司更加单一。”潘勇强认为，随着市场情绪释放基本到位，相信投资人对于REITs当前的投资价值都有自己的考量。从板块内部看，上市至今各高速公路REITs的涨跌情况有较大差异，主要原因还是业绩完成情况有差异。
　　据潘勇强介绍称，越秀交通作为以收费公路为主业的市场化运作企业，要实现做强做大和可持续健康发展，就必须要解决好项目来源、资金来源，以及重资产如何流动盘活等现实问题。面对发展过程中遇到的问题，越秀交通积极改变，向交通基建资产管理公司升级，并相应制定了“十四五”的“3331”发展战略。
　　具体来看，第一个“3”，指要搭建完善“孵化平台+上市公司+公募REITs”三平台发展架构，依托三平台良性互动，以资产循环带动资本循环，实现“投、融、建、管、退”的商业闭环。第二个“3”，是要持续打造三大核心能力，即投资能力、运维与建设管理能力、资本运作能力。第三个“3”，是明确聚焦3个业务方向，即聚焦做强做大收费公路主业、区域选择要聚焦发达地区和经济快速增长的地区，辅业拓展方面聚焦公路相关的产业链延伸。最后一个“1”，是指“十四五”末三平台合计收入规模翻一番。
　　“高速公路作为重资产，流动性比较差，要实现资产优化配置，提升资产综合效益，公司迫切需要一个稳定可控的资产退出渠道。”潘勇强解释称，华夏越秀高速REIT是收费公路行业内首个出表型的REITs，只有出表，才能确认交易利润，这也为高速公路重资产提供了二次证券化的退出渠道。也基于此，越秀交通的三平台架构基本成型，越秀交通向资产管理公司转型升级也有了具体的抓手和运作平台。
　　“可以说，通过搭建REITs平台，越秀交通构建了‘投融管退’的良性循环，净回收资金14亿元，成为广州北二环高速改扩建项目资本金的重要来源。同时，通过发行公募REITs，资产负债率下降了两个百分点。得益于发行REITs带来的资金回笼，在新增投资的情况下，国际评级机构非但没有下调越秀交通的投资级信用评级，惠誉还上调了评级。”潘勇强补充道。
　　高速公路REITs板块平稳向好建议合理放宽杠杆率上限
　　据瑞思研究院报告显示，交通企业对于REITs平台普遍比较重视，也有积极性。很多企业已经在A股或港股有上市公司，但仍然积极推动REITs平台搭建，是希望形成健康的多层次资本工具，与既有平台高效协同互动，增强价值发现，更好服务于企业的高质量发展。企业拿出来的资产都是精挑细选的，质量总体过硬。
　　对此，潘勇强分享其经验称，华夏越秀高速REIT选取最合适的资产，底层资产湖北汉孝高速地处“祖国立交桥”——武汉，既是要道组成，又连接纵横两大交通动脉——京港澳、沪蓉高速，车流量和通行费增长基础较好；同时，发行时审慎预测未来增长，全面考量近期影响因素并量化，审慎客观、做实做细。
　　“还有值得关注的是，项目引入多类型战略投资者，在战配引进的时候就充分考虑了投资者结构，避免同质化。在存续期运行中，还以最短时间、最小周期进行分红，虽然操作起来更加麻烦，但我们还是力推按季度分红，目前累计分红已超过10%，极大地回馈了投资人。此外，公司主动应对负面事件，积极主动与投资者沟通交流，通过投资者开放日、业绩说明会以及与市场研究机构沟通，打消市场疑虑。”潘勇强补充道。
　　受益经济复苏向好以及人员出行增加，2024年初以来的高速公路行业呈现稳定向好势头，基金运营业绩也迎来进一步恢复。据最新发布的四季报数据，2023年四季度，越秀高速REIT实现营业收入5,692.85万元，四季度可供分配金额3,922.45万元，2023年累计可供分配金额达16,409.50万元，较2022年基金全年可供分配金额增长2,666.82万元。
　　此外，华夏越秀高速REIT曾在1月5日发布的运营情况临时公告显示，2023年四季度汉孝高速日均自然车流量为29,254辆次，2022年同期日均自然车流量为 21,949 辆次，2023年第四季度较2022年第四季度同比增长幅度为33.3%。2023年四季度汉孝高速通行费收入为5,672万元，2022年同期通行费收入4,464万元。2023年第四季度较2022年第四季度同比增长幅度达27.0%。
　　经济要发展，交通要先行。过去三四十年，我国公路快速发展，较好地适应了经济社会发展需要，极大地便利了公众出行，有力地支撑了国家重大战略实施。可以说，公路行业为国家经济发展做出了巨大贡献。展望后续，潘勇强分享了其关于REITs市场发展的三方面建议。
　　一是适度、逐步放宽杠杆率上限。“在建项目需要贷款容易理解，但为什么建好的项目也需要加杠杆？这是因为高速公路运营期间仍有改造更新、路面大修等大额资本性支出，通过加杠杆能够减少资本性支出对权益投资人当期及近期分红的影响，让投资人更早、更快拿到资金。”潘勇强认为，在风险可控的情况下，合理加杠杆能够提高投资人的回报，建议放宽杠杆率上限。
　　二是进一步放宽回收资金用途。首先，应提高允许用于盘活存量资产项目及补充流动性的资金比例。“这将有两大好处，一方面是避免资金沉淀，切实减轻原始权益人多方面资金压力，使其更有动力将优质资产注入REITs，通过优化资产组合增强REITs成长性、提高抗风险能力；另一方面是企业以回收资金进行并购，化解其他建设类项目流动性困难，实现更大范围内的盘活。”潘勇强称。其次，还应该鼓励原始权益人以回收资金增持甚至投资同类的其他REITs，有利于改善当前REITs二级市场的投资者结构，增强市场流动性，共同维护市场稳定运行。
　　三是给予原始权益人更大的参与空间。潘勇强建议称，“可以通过发放牌照的方式把原始权益人更好地纳入监管范围，促使原始权益人将REITs当作长期的资本运作平台来精心呵护，更好地为投资人服务。”
（文章来源：新华财经）