“未来公司要发展，是要靠内生动力去驱动，要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年我们首次实现了正现金流，而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流。”龙湖管理层在业绩会上表示。

　　自2022年龙湖提出向高质量发展模式转型，并通过三大业务板块的聚焦协同，和各航道以正向经营现金流驱动的内生式增长，龙湖在2023年实现了百亿以上的核心净利，依然保持行业头部优势。
　　日前，龙湖公布的2023年财报显示，报告期内龙湖取得营业收入1807.4亿元，实现归母净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后核心归母净利为113.5亿元。
　　“未来，我们将通过开源、节流两个维度的管理动作，实现盈利的企稳回升。”龙湖管理层表示，我们希望通过经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降，经营性收入及利润稳步可持续增长，这三个高质量的动作让龙湖成功穿越周期，完成新发展模式的转型。
　　2024年计划供货2400亿总土储达4539万方
　　房地产经历过去两年的调整，供求关系在稳市场、防风险、促转型的主基调下寻求新的平衡，新形势下，龙湖围绕着高质量发展的核心战略，主动调整，扎实执行，依然保持着行业前十的规模。
　　年报显示，2023年公司实现销售面积1080万平方米；实现销售金额1735亿元。其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比29%、28%、22%、12%、9%，一、二线城市销售占比达95%。
　　截至2023年末，龙湖已售未结的销售金额为1734亿元，为公司未来持续稳定发展奠定坚实基础。
　　据龙湖管理层介绍，在供货端，2024年存量项目供货约2400亿左右，包括之前的1400亿，以及今年将新增供货大概1000亿左右。
　　“在销售去化的策略方面，我们会根据市场情况灵活应对，积极去化。在主力项目上，我们会保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。比如在2023年，我们总共首开新项目35个，当年的平均去化率达到了70%左右。”龙湖方面表示。
　　从去年开始，头部房企的拿地策略基本趋同，这也导致在一二线城市尤其是核心区域竞争会非常激烈。
　　这种情况下，龙湖去年在全国17个重点城市获取了31幅土地，权益建面266万平方米，权益地价259亿，总货值超过770亿，平均溢价率控制在8%这个相对较低的水平。
　　截止到2023年底，龙湖总土储有4539万平方米，对应货值超过了5300亿。其中接近80%的土储都布局在一二线高能级城市。
　　按区域划分，龙湖土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比33%、25%、17%、14%、11%，高能级土储占总面积的72%，相当于77%的销售货值。
　　“针对这样的土地储备，我们会以销定支，主动把握好投资节奏。同时我们依然会严守投资刻度，优中选优。在投资的城市选择方面，我们还是会高度的聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。”龙湖管理层称。
　　经营性业务现金流回正利润贡献超6成
　　2023年龙湖经营性业务收入稳定发展，为公司提供了可持续的现金流，一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响。
　　财报显示，2023年，龙湖实现租金收入129.4亿元，同比增长8.9%，其中商场、租赁住房、其他收入占比分别为77.4%、19.7%、2.9%。
　　“过往龙湖一直坚持用销售回款的10%，沉淀到这些投资性物业，经过若干年的沉淀，我们的投资性物业已经形成了上千亿资产的规模，这部分在去年给龙湖贡献了120多亿的收入，利润占比也是达到了一个比较可观的规模，我们的运营收入毛利已经超过了75%，而且每年也在持续增长。”龙湖方面表示。
　　具体来看，2023年龙湖商业实现租金收入102.8亿元，同比增长9%。截至2023年末，已开业88座商场，已开业商场建面797万平方米，整体出租率96.2%。
　　据悉，2024年龙湖计划新开14座商场，其中8座重资产，6座轻资产，这意味着到2024年底，龙湖开业的商业项目数将超过100个，进入“百Mall”时代。
　　长租公寓方面，2023年实现租金收入29.3亿元，同比增长13%，五年CAGR已达25%。截至2023年末，冠寓已开业12.3万间，整体出租率95.5%，其中开业超过6个月的房源出租率96.4%。
　　“龙湖去年实现了一个比较标志性的转折，就是两个运营航道商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正，意味着这两个航道不再需要集团或者地产或者融资现金流的支持，可以通过自身经营现金流驱动自身的增长。”龙湖管理层表示。
　　此外，龙湖2023年服务业务实现收入119.4亿元，同比增长2.4%，期末物业在管面积3.6亿平方米。
　　据介绍，龙湖服务业务包括物业管理和智慧营造两个航道，这两个航道目前的收费率、客户满意度包括管理效率在行业还是处于领先的水平。另外，这两个航道因为是轻资产航道，所以目前在整个大集团负债压降的情况下，它仍然能够保持一个比较快速的增长。
　　整体来看，运营+服务组成的经营性收入是龙湖集团利润的重要组成部分，2023年，这两项加一起的收入占比达到14%，利润占比超过60%，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也是龙湖穿越周期的压舱石。
　　“我们预计未来，运营和服务这两个板块会迎来双位数以上的收入和盈利的增长，再叠加整个地产板块盈利的逐步修复，我们相信集团整体利润将会逐步企稳，然后逐步回升。”龙湖管理层称。
　　2023压降负债154亿今年内到期债务余额147亿
　　过去的大半年以来，监管层在房地产融资方面推出多项举措，包括经营性物业贷、白名单、降准、降息等等。对于龙湖而言，其长期以来坚决履行不逾期、不展期的财务纪律，也赢得了监管层和银行的信任和支持。
　　“我们目前跟六大国有行还有一部分股份制战略银行进行了深度的合作，整个融资的结构里面银行融资占比达到77%，这是一个非常安全的结构。”龙湖方面表示。
　　年报显示，龙湖财务总体稳定向好，公司现金短债比为1.96，净负债率同比下降2.2个百分点至55.9%，剔除预收账款的资产负债率为60.4%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.36，保持“绿档”水平。
　　由于融资渠道较好，龙湖2023年新增经营性物业贷174亿元、境外港币银团31亿港元、发行中票23亿元，截至目前公司仍有剩余银行授信额度超过2000亿元。
　　同时债务结构优化，平均贷款年限为7.85年。2023年龙湖期末综合借贷1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%，在手现金604.2亿元。
　　事实上，龙湖自2022年开始就在主动、有序地压降负债规模，并持续优化负债结构。截至2023年底，集团有息负债规模同比压降154亿，未来还将逐年压降。
　　“龙湖经常去提前偿还债务，包括公司始终把债务安全放在第一位，履行我们所有债务的安全兑付，其实也是用自己的行动来给行业注入一些信心。”龙湖管理层称。
　　在提前偿还债务后，龙湖2024年内到期债务余额147亿、占比不到8%。此外，2025年到期的国内债券和部分银团也将在今年内安排逐步提前偿付或回购。
　　海外融资方面，龙湖这几年也在逐步压降，截至2023年底的外债占比剩余17.7%左右，而且龙湖对100%的外债做了掉期，完全杜绝汇率敞口。
　　关于下一步的融资计划，龙湖管理层表示，会继续深耕经营性物业贷。“公司现在大概有110座左右的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资，这也为未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。”
　　其进一步表示，在公开市场，龙湖也会在中债增进的支持下，跟他们进行积极的沟通，按需、有序地发行中债增进债券。
　　“我们相信随着利好政策不断释放落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场的回暖也值得期待。但是，无论外部市场如何变化，龙湖始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性。”龙湖方面表示。
（文章来源：财联社）