3月26日，两只待上市的产业园REITs宣布下调底层资产估值消息引发市场关注。据悉，易方达广州开发区高新产业园REIT基础设施项目合计估值由24.02亿元下调至20.17亿元，下降3.85亿元，降幅约16%；博时津开科工产业园REIT基础设施项目合计估值金额由14.48亿元调低至12.17亿元，降幅为15.95%。
　　从相关公告内容来看，调低基础设施项目估值的原因多与市场租金、租金增长率、出租率、租金收缴率、折现率等参数调整有关。例如，易方达广州开发区高新产业园REIT将三大基础设施项目第2年至第4年预测租金增长率由5.5%调低至3.5%，并调低各年度预测出租率；博时津开科工产业园REIT将基础设施项目数字产业园2029年以后年份预测出租率为88%调低至最高85%，并新增租金收缴率这一考虑因素。
　　有业内人士分析认为，调整REITs基础设施估值更多可能是结合资产最新经营情况，基于审慎预期做出的决策，或是出于调节基金发行压力的选择。在近期的一些REITs基金业绩说明会上，许多机构投资者都表达了对租金水平和出租率下调的预期。调低估值也能够增厚资产估值的安全边际，减少后续因资产运营情况不及预期带来的影响。另一方面，一级市场的估值下调，也有利于为二级市场让利。
（文章来源：中国证券报·中证网）