根据克而瑞的统计数据，刚刚过去的2024年一季度，百强房企实现新房销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。3月单月，百强房企新房销售操盘金额为3583.2亿元，尽管较2月环比提升92.8%，但较去年3月同比下降了45.8%，近三个月的单月销售业绩仍处于低位。3月单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到52家，业绩同比整体呈普降态势。
　　从城市来看，3月份30个监测城市新房成交规模为991万平方米，环比春节所在的2月份大涨92%，但同比下降56%。一季度，30城新房成交累计同比下降52%，较去年第四季度的降幅也达43%。二手房方面，去年重点城市二手房交易逆势增长，但今年一季度，17个重点监测城市二手房成交面积1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。
　　一季度，商品房市场表现较弱，首先是春节期间返乡或外出旅游度假人群创下历史新高，对商品房的关注度下降；其次，从去年8月底开启“认房不认贷”到年底热点城市松绑限购、限贷政策等，政策密集纾困提前释放部分需求。同时，为缓解资金链紧张，开发商降价促销仍是主旋律，70城新房价格环比下跌城市数还在历史高位，居民存在价格下跌预期，对需求形成压制。
　　更重要的是，二手房交易对新房形成了明显的替代。1月份，全国二手房同比增长41.7%，环比增长1.7%。春节后，热点城市商品房市场有所回升，但主要是二手房交易回升。一季度，13个省份的二手房成交量超过新房，重点30城二手房交易占比达40%，比去年同期提高16个百分点。结构上，交易的主要是基于学位、结婚等刚需为主的中小户型二手房源。
　　这其中，很大一部分为2023年以来挂牌价回调充分，价位较低且达到买家心理价位的低价房源消化。以深圳为例，一季度二手房交易同比增长19%，其中57%的交易案例低于参考价。广州方面，3月份二手房成交9373套，接近新房的三倍，其中60平方米以下的交易占比17.1%，60~90平方米占比33.35%，二者合起来占比超过50%，刚需主导的格局比较明显。
　　这与新房以改善型等大户型为主的供给格局不同，导致供需错配。同时，各大城市二手房挂牌中次新房（楼龄在15年以内）明显增加，占比50%左右，对新房形成替代。还以广州为例，近年来次新房交易占比接近40%。3月份，90~120平方米二手房交易占比为29.16%，120平方米以上占比也超过20%。总之，相当一部分需求转到二手房市场，对新房形成了分流。
　　当然，部分房企和城市也有不错的销售表现，房企层面，央企和部分国企地产企业在产品设计、房屋品质、成本控制、交付保障上的优势突出，受到改善型购房者的青睐，一季度销售较为稳定甚至有增长；城市层面，深圳、西安、成都等城市在二手房交易的带动下，释放出了改善型或“卖一买一”的置换型需求，加上定价合理，配套完善，部分新盘去化表现不错。
　　但综合来看，需求端在就业、收入、预期等基本面方面还待好转，加上市场对房价继续下跌的预期还存在；再看供给端，前期各大热点城市中心区供地明显增长，各个片区内新盘供应普遍增加，且存在同质化激烈竞争的问题。此外，房企层面的风险尚未根本缓解，不利于住房消费预期的企稳。
　　3月22日的国务院常务会议提出，“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”。这意味着，传统的在需求端着力，降低购房门槛和成本等为核心的纾困政策，其边际效力已明显减弱。在中高收入人群住房需求基本满足、中等和中低需求端支付能力下降，供给端高地价、高房价主导的格局未改的情况下，须对政策做系统设计。
　　笔者认为，打造房地产新发展模式，从需求端来讲，一是要激活“4亿人”（新市民、年轻人、人才群体、工薪阶层等为主）的基本住房需求，二是推动存量房业主的住房消费升级需求；三是满足高收入群体对改善型、豪宅型产品的需求。面向三类需求，重点是推进供给侧结构性改革。
　　首先，要加大配租型、配售型保障房筹建和供应，围绕中低收入群体构建“有租有买”的、低成本、区位好且配套完善的保障体系，可以借助各种优惠政策推进存量土地和物业盘活；其次，降低交易税费，鼓励业主降价快销，加大龙头中介、政府交易信息平台在匹配供需和降低成本上的积极作用，加快存量二手房流转，带动改善型需求；再次，加大在售、在建新盘公共配套同步规划、建设和供应的监管和巡查力度，推动补短板行动，带动住房消费；最后，全面取消中心区地块限地价、限房价、竞配建，取消中小户型限制，打造一批真正的豪宅，留住高收入购房需求。当然，将就业、消费放在更突出的位置，修复消费意愿也同样关键。
（文章来源：21世纪经济报道）