中证智能财讯京投发展（600683）4月2日披露2023年年报。2023年，公司实现营业总收入106.41亿元，同比增长91.65%；归母净利润亏损6.59亿元，上年同期盈利2.02亿元；扣非净利润亏损7.03亿元，上年同期盈利8683.75万元；经营活动产生的现金流量净额为-43.26亿元，上年同期为-83.54亿元；报告期内，京投发展基本每股收益为-1.33元，加权平均净资产收益率为-41.72%。

　　以4月1日收盘价计算，京投发展目前市盈率（TTM）约为-5.67倍，市净率（LF）约为0.48倍，市销率（TTM）约为0.35倍。
　　公司近年市盈率（TTM）、市净率（LF）、市销率（TTM）历史分位图如下所示：
　　数据统计显示，京投发展近三年营业总收入复合增长率为6.28%，在住宅开发行业已披露2023年数据的19家公司中排名第6。近三年净利润复合年增长率为-209.88%，排名17/19。
　　年报称，京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　分产品来看，2023年公司主营业务中，房产销售收入105.85亿元，同比增长92.21%，占营业收入的99.47%；物业租赁收入0.27亿元，同比增长31.35%，占营业收入的0.25%。
　　截至2023年末，公司员工总数为394人，人均创收2700.79万元，人均创利-167.32万元，人均薪酬53.03万元，较上年同期分别变化104.30%、-447.42%、-18.03%。
　　2023年，公司毛利率为7.60%，同比下降11.94个百分点；净利率为-9.87%，较上年同期下降13.06个百分点。从单季度指标来看，2023年第四季度公司毛利率为28.63%，同比上升15.68个百分点，环比上升24.24个百分点；净利率为-246.78%，较上年同期下降245.18个百分点，较上一季度下降201.21个百分点。
　　分产品看，房产销售、物业租赁2023年毛利率分别为7.47%、50.62%。
　　报告期内，公司前五大客户合计销售金额1.23亿元，占总销售金额比例为1.16%，公司前五名供应商合计采购金额7.27亿元，占年度采购总额比例为47.95%。
　　数据显示，2023年公司加权平均净资产收益率为-41.72%，较上年同期下降37.63个百分点；公司2023年投入资本回报率为-2.76%，较上年同期下降3.27个百分点。
　　2023年，公司经营活动现金流净额为-43.26亿元，同比增加40.28亿元；筹资活动现金流净额100.02亿元，同比增加32.60亿元；投资活动现金流净额3.98亿元，上年同期为6.84亿元。
　　进一步统计发现，2023年公司自由现金流为-21.42亿元，上年同期为-85.96亿元。
　　2023年，公司营业收入现金比为48.88%。
　　营运能力方面，2023年，公司公司总资产周转率为0.19次，上年同期为0.11次（2022年行业平均值为0.18次，公司位居同行业71/86）；固定资产周转率为145.15次，上年同期为51.59次（2022年行业平均值为22.72次，公司位居同行业18/86）；公司应收账款周转率、存货周转率分别为21.36次、0.26次。
　　2023年，公司期间费用为5.47亿元，较上年同期增加1.58亿元；但期间费用率为5.14%，较上年同期下降1.86个百分点。其中，销售费用同比增长26.3%，管理费用同比增长13.26%，财务费用同比增长154.58%。
　　资产重大变化方面，截至2023年年末，公司货币资金较上年末增加151.63%，占公司总资产比重上升9.63个百分点；存货较上年末减少1.74%，占公司总资产比重下降6.52个百分点；其他非流动资产较上年末减少2.64%，占公司总资产比重下降1.48个百分点；一年内到期的非流动资产较上年末增加3329.08%，占公司总资产比重上升1.14个百分点。
　　负债重大变化方面，截至2023年年末，公司长期借款较上年末增加35.81%，占公司总资产比重上升9.75个百分点；合同负债较上年末减少61.97%，占公司总资产比重下降12.16个百分点；其他应付款(含利息和股利)较上年末增加540.54%，占公司总资产比重上升8.85个百分点；应付债券较上年末增加113.04%，占公司总资产比重上升3.09个百分点。
　　从存货变动来看，截至2023年年末，公司存货账面价值为368.11亿元，占净资产的469.37%。其中，存货跌价准备为1.07亿元，计提比例为0.29%。
　　在偿债能力方面，公司2023年年末资产负债率为84.12%，相比上年末上升3.96个百分点；有息资产负债率为55.29%，相比上年末上升9.22个百分点。
　　2023年，公司流动比率为3.07，速动比率为0.79。
　　年报显示，2023年年末公司十大流通股东中，新进股东为石晶波、杨雪梅、光大证券股份有限公司，取代了三季度末的四川发展证券投资基金管理有限公司-四川资本市场纾困发展证券投资基金合伙企业(有限合伙)、UBS AG、南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金。在具体持股比例上，程少良持股有所下降。
　　筹码集中度方面，截至2023年年末，公司股东总户数为3.91万户，较三季度末下降了870户，降幅2.18%；户均持股市值由三季度末的11.22万元下降至9.06万元，降幅为19.25%。
　　指标注解：
　　市盈率
　　=总市值/净利润。当公司亏损时市盈率为负，此时用市盈率估值没有实际意义，往往用市净率或市销率做参考。
　　市净率
　　=总市值/净资产。市净率估值法多用于盈利波动较大而净资产相对稳定的公司。
　　市销率
　　=总市值/营业收入。市销率估值法通常用于亏损或微利的成长型公司。
　　文中市盈率和市销率采用TTM方式，即以截至最近一期财报（含预报）12个月的数据计算。市净率采用LF方式，即以最近一期财报数据计算。
　　市盈率为负时，不显示当期分位数，会导致折线图中断。
（文章来源：中国证券报·中证网）