本报记者吴静卢志坤北京报道
　　随着供求关系转变，与往年市场热度相比，北京今年的“小阳春”显得短暂而平淡。
　　3月下旬，《中国经营报》记者走访北京新房、二手房市场了解到，随着“学区房”需求减少、前期积压需求经多次政策作用释放，二手房在春节后继续“以价换量”，购房人群观望情绪不减。
　　由于“卖一买一”的置换客群占比过半，二手房成交量不足也抑制了新房需求的释放。有业内人士表示，市场热度从2月底至3月初有所升温，但从3月下旬开始下滑。
　　值得注意的是，市场对于“好房子”的需求始终存在，房企在激烈竞争下对客户需求的研究不断加深，纷纷“内卷”产品力。
　　新房缓慢复苏、板块分化
　　3月下旬的一个周末，在位于北京大兴区西红门商圈的中建·玖玥府售楼处内，记者看到，前来看房、咨询的客户不断。
　　置业顾问告诉记者，项目规划建设19栋住宅楼，包括8—15层洋房及小高层，户型包括79—170平方米的两居、三居和四居，目前108 平方米和 98 平方米这两种户型成交量最高。
　　据了解，去年7月份，中建二局旗下中建玖合以“54.05亿元+2.6万平方米现房销售面积”成功摘得该地块，溢价率15%。项目于去年年底开盘，今年春节之后，客户到访量、咨询意向较节前提升明显。
　　“我们的客户主要来自朝阳国贸、丰台科技园以及总部基地通勤的人群，相较于周边其他几个板块动辄七八万元的价格，我们6万元出头的价格更具吸引力。”置业顾问表示。
　　记者从业内了解到，春节之后，北京新房市场缓慢修复，根据中指研究院的监测，2月19日至3月24日这五周，新房周均成交634套（但仍低于1月周均水平）。3月18日至24日，北京新房成交1036套，是春节后周度成交最高值，环比增长69.6%。
　　与此同时，板块之间热度分化现象依旧。以上述玖玥府项目为例，其所处的西红门板块是北京近两年新房热销的板块之一，近几年地块成交额超过200亿元，今年2月份中建三局旗下中建壹品以48.76亿元、溢价率15%竞得一宗住宅地块，与玖玥府位置相近。
　　据了解，该板块是成片规划、集中开发的区域，周边有荟聚、宜家以及地铁4号线，地块东北侧还规划了地铁19号线南延西红门东站，目前已官宣引入北京四中和北京市西城区黄城根小学两所优质资源学校。
　　除了配套资源外，房企人士张峰（化名）告诉记者，有产业加持是当前市场上板块热销的重要因素，比如当前热度较高的海淀、昌平南以及朝阳望京、亦庄板块，均为产业聚集、人才聚集的区域。该类板块二手房交易通常也非常活跃，方便后期置换，“这种影响是双向的，越活跃买的人就越多，越买板块热度就越高。”
　　从成交结构来看，春节后，面积90—120平方米及120—160平方米、总价500万—800万元及1200万元以上的房源为成交主力，刚改、改善型需求是市场重要支撑。
　　3月底，在位于亦庄板块的华润·北京润府接待中心，记者看到，尽管项目尚未正式开盘，但目前蓄客阶段已吸引了诸多改善型客户前来咨询。
　　接待中心置业顾问表示，项目主力户型为建筑面积约109平方米的三居和130平方米左右的四居，首期计划取证600多套房源中，该类户型约有400套，客群主要为能够接受700万—1000万元购房价格的中产家庭。
　　该项目营销负责人告诉记者，目前前来咨询的客户分为两类，其中一类是来自亦庄本地的客户。作为北京目前唯一一个国家级经济技术开发区，亦庄区域内世界500强企业云集，“我们的客户中不乏京东、小米、奔驰、拜尔、京东方的员工。”另一类是因为项目距离地铁17号线北神树站仅200米，而17号线串联了北京东部几大产业区，项目也吸引了一些从朝阳，尤其是在国贸通勤的客户。
　　“小阳春”成色不足
　　与新房市场相比，北京二手房市场活跃度则在春节后持续提升，各周成交量环比均增长。据中指研究院监测，3月11日至24日这两周，北京二手房周均成交量均超3000套，超过1月周均水平（2637套/周）。
　　根据北京市住建委官网公布的最新数据，3月份二手房网签量为14280套，逼近1.5万套“荣枯线”，比2月份上涨125.5%，但相比去年3月份下降35.7%。
　　据行业人士介绍，春节后二手房的活跃度主要靠“以价换量”。近期在看房的刘先生告诉记者，自己看中一套劲松区域的二手房，业主挂牌价269万元，看到同小区成交的房源价格仍在不断下降，刘先生表示自己可以再等等，预期是能200万元左右成交，目前业主对他给出的价格仍在犹豫中。
　　记者从多位中介处了解到，自2023年9月下旬以来，由于“认房不认贷”政策出台后，挂牌量增加，北京二手房市场买卖双方博弈持续进行，到10月底，贝壳内部北京市场的挂牌量已超过17万套。
　　去年10月至11月中旬期间，部分着急出售的业主选择继续降价，进而带来了一波成交量的提升。至 11月下旬，北京二手房成交价格已逐渐趋于稳定，12月新政后价格也几乎没有变动。在此期间，也有不少业主选择将挂牌房源下架或用于出租，以期后续价格合适时再挂出，使得当时二手房挂牌量有所减少，贝壳内部挂牌量一度降至17万套以下。
　　但春节后，二手房源挂牌量再次增加，一位贝壳中介告诉记者，截至3月下旬，其内部挂牌量已超过17.3万套。
　　国家统计局数据显示，2月北京二手房价格环比下降0.9%，环比降幅有所扩大，据了解，北京二手房价格环比已经连续5个月下降。
　　与去年同期二手房市场的火热相比，今年的“小阳春”显得格外平淡。房企营销人士王健（化名）告诉记者：“我们60%的客户都要靠卖旧买新，现在二手房流转确实有压力，也抑制了新房需求的释放。”
　　据王健介绍，随着前几年限竞房及其他刚需产品的退出，“北京现在新房套价确实蛮高的”，“卖一买一”客户占比过半，二手房的月成交量要超过1.5万套才会对新房市场有所带动。而今年二手房市场成交量不足，新房市场也表现平平。
　　有业内人士表示，今年在一线城市的体感是“市场从2月底到3月初有升温，但从3月中旬热度就开始下滑”。
　　房企深挖客户需求
　　近两年，随着市场供求关系的变化，房企竞争压力加剧，在有限的客户资源下，房企在比拼产品力上下足了功夫。
　　张峰表示：“现在房企会更加注重挖掘客户需求，在拿地之前会做深度的调研，有几百组的客户广泛调研，也有几十组的深访，去挖掘客户对于产品的需求。”
　　3月下旬，华润在房山的京熙润府开盘，当天成交 267套房源，开盘销售额10.05亿元。
　　记者了解到，房山区域此前库存量一直较高，目前仍有少量限竞房项目在消化中。去年区域内的热销项目所瞄准的客群偏向纯刚需和纯改善。华润置地于去年10月份首进房山拿地，在做了诸多调研后，选择将区域内的“刚改”客户作为目标客群。
　　据了解，京熙润府分为东西两个地块，共19栋住宅，规划为6—15层的洋房、小高层产品。项目户型面积段为79—124平方米的三居、四居，销售指导价4.5万元/平方米，总价约300万—500万元。项目将开盘价设置在3.7万元/平方米，以99平方米的三居作为主力户型。
　　该项目营销负责人告诉记者，来看房的本地客户居多，其中不少为首次置业，“无论是房山本地还是在丰台通勤，客户都想在预算内对居住条件做一定的改善，所以我们79平方米的户型也做成了小三居。”
　　以改善型产品为例，近两年，房企在居家便捷性上不断精进，比如针对中央空调、新风系统、净水、厨房垃圾处理、洗碗机等居家配套进行完善，在精装层面增加人性化细节设置。
　　据王健介绍，目前北京有200多个新盘在售，各地块用地的规划、指标差异性不大。因此房企在产品本身的打造上非常“内卷”，比如建筑外立面、社区园林景观这些最影响客户直观感受的层面，开发商会加大投入。“以5万—7万元单价的产品为例，按照业内以往对北方园林的投入标准，单方成本约在500—700元，而现在市场上不乏将建造成本提升至单方千元的企业。”
　　另外，受近几年房企出险事件影响，购房者对于购买二手房尤其是次新房意愿提升，对新房市场造成一定分流。
　　不过，也有房企人士向记者表示，新房市场和二手房市场本就是相辅相成的关系。以北京市场为例，从成交的面积段来看，二手房的主力户型一直都在60—90平方米这个区间，以刚需客户为主，更为关注房源“性价比”。“实际上，前几年北京市场限竞房大量入市时，也对二手房成交量产生一定冲击。”
　　记者从业内了解到，北京目前二手房存量中，次新房的占比低于10%，且多数次新房的楼龄至少有四五年之久。
　　而在新房端，据上述房企人士介绍，产品更新速度非常快，目前刚改、改善型产品居多，瞄准的是偏重居住品质和舒适度的客户群体。“当然，市区内的二手房有及时性和交通便利这样的优势，也会有一些需求非常紧迫的客户当前选择这类房源，不过这些客户后续的改善需求仍然会存在。”
　　该房企人士认为，新房从品质、设计理念、建筑工艺方面都在不断提升，基于北京购房资格的门槛较高，以及人们对品质生活的追求，新房市场特别是品质改善的新房，是二手置换的主要流向。
（文章来源：中国经营网）