近期，住房“以旧换新”政策备受关注。触发点是作为热点二线城市和国家中心城市的郑州，在4月1日发布“卖旧买新、以旧换新”工作方案，提出两个“以旧换新”的计划，一是郑州将通过市发展集团收购，二是通过市场自由交易，两个渠道在2024年均计划完成5000套二手房“以旧换新”。
　　据不完全统计，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房“以旧换新”。总结来看，基本都是郑州版的两种渠道，即国企直接收购或政策鼓励下的市场自由交易。前一种模式下，换房群众选定意向新房房源，与开发商签订新房购买意向书。之后，由专业评估机构对二手房进行评估后出具评估报告，国企和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等。
　　如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作。后一种模式下，政府搭台提供服务，提供税收减免等扶持，购房人与开发商签订新房购买意向书。然后，开发商、房产中介机构、房产信息平台优先或密集推送二手房出售信息，后者交易成功则推进新房首付款缴纳及按揭，交易不成功则新房意向合同自然失效。
　　如果考虑到目前已有包括广州、郑州、南京、昆明、贵阳等一二线城市启动旧改“房票”政策，加上上面讲的二手房“以旧换新”，目前调控政策已开始转向二手房，或新房和二手房联动调控，这与目前二手住房已成为商品房供需主体有关。目前，一二线热点城市二手住房挂牌量（含中介内网）在15万套左右，非热点二线城市挂牌量更大，远远超过新房在售库存。
　　同时，过去刚需主导交易的时代，购房资金（首付款）来自家庭积蓄，但目前已经进入换房、改善需求为主的时代，购房资金往往来自于卖房收入。如果房东卖不掉房子，那么市场里整体的需求就会锐减。从3月份商品房数据看，新房交易中，30城新房成交同比下降52%，与2023年4季度均值相比仍降23%，但二手房交易表现不错，就属于这种情况。
　　剖析二手房交易结构，基本以中低价位、中小户型房源为主。3月份深圳成交的二手住房中，60平米以下户型占17.2%，60-90平米接近5成，比去年同期提升了3.2个百分点，90平米以下占比接近7成。其他城市也是如此。可见，刚需基本转向二手住房市场，但由于就业、收入和消费预期趋于谨慎，二手住房在售库存能去化的主要是低价房源。当这些房源消化完毕，市场又回到低位徘徊状态。
　　这样的局面下，新房交易不仅面临二手房竞争和分流，也因二手房跌价而陷入“卖房难”、开发商不愿意开工和拿地的境况。因此，迫切需要加快二手房交易循环，一方面加速刚需入市，推动刚需和改善、新房和二手房的循环；另一方面，也通过顺畅循环带旺市场情绪，稳定价格体系，从而稳定新房交易、土地供应和开发。因此，“以旧换新”在政策选择上是合理的。
　　不过，笔者认为，地方政府直接或授意下场收购二手房，只能是一个小众行为。即存量房源足够大、供求关系逆转的情况下，相比新建保障性住房、安置住房，从市场低价收购区位优、价格低和配套好的房源看起来更加合理。但囿于财政实力、管理成本（二手住房房源很分散，不太好管理）、资金平衡、国资保值增值等考虑，地方直接或授意旗下国企收购只能是一个小众行为。笔者反倒认为，政府应该做的是，借助公信力搭建信息和交易平台。
　　也就是，目前刚性需求、改善型需求潜力都很大，二手房和新房在售库存也大，存在供求不匹配的状况。因此，需要搭建一个公信力强的平台，开发商、二手房业主，房产中介、评估和金融等机构，通过这个信息平台获得真房源、真客户、真价格，更好地匹配供需，降低交易的信息和经济成本。同时，辅以税收、经纪费和新房价格折扣等优惠，促成交易。
　　同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。总之，多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。
　　此外，也不能一味地从需求端进行刺激，也要同步推进供给侧结构性改革，比如二手房源启动老旧小区改造、公共配套补短板，新房要推进在售项目大巡查，杜绝配套瑕疵、交付延迟等问题，提高新房和二手房供应效率，最后才能借助市场的力量、政策的优惠，实现“卖旧买新、以旧换新”。当然，最根本的还是提振就业、收入预期，稳定房价预期，这是促进商品房市场循环畅通的关键。
（文章来源：21世纪经济报道）