多家机构近日发布的报告显示，受宏观经济环境影响，今年一季度，上海商业地产市场活跃度进一步下降，无论是大宗交易成交额还是甲级写字楼净吸纳量等都出现降低，市场修复面临一定挑战。
　　其中，据戴德梁行统计，一季度，上海仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%，降幅明显。不过，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预计，今年可能出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖。
　　仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静也向《华夏时报》记者表示，尽管目前很多业主及租户对上海商业地产市场仍持谨慎态度，但在各类支持性政策的助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得以改善。
　　供大于求的情况始终存在
　　戴德梁行数据显示，今年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。
　　供大于求，令甲级写字楼整体空置率继续攀升至22%，比去年四季度上扬0.2%。而且，租金亦继续微跌，一季度甲级写字楼平均租金为7.8元/平米/天。从供应表现来看，一季度仅2个项目入市，共带来10.87万平米新增供应。其中，核心与新兴区各1个项目，分别是长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。
　　存量楼宇集中的核心板块中，部分项目因租金或楼宇品质等因素，难挽留客户，面临空置率上扬。仲量联行中国区智动办公业务开发总监尹松娇认为，上海写字楼市场正在发生一个明显的变化是，不同区域不同板块项目之间的价差开始缩小，即便是中央商务区项目也面临租金下降压力。
　　戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie则表示，目前上海市场供大于求的情况始终存在，随着办公空间的不断扩张，写字楼市场需要时间和新的增长动力，业主也需强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。
　　与办公楼市场相比，零售商业的分化现象更明显。仲量联行数据显示，在核心商圈，随着部分项目进入翻新改造阶段，整体空置率从11.4%下降至10.3%。而由于品牌拓店趋于谨慎，非核心商圈空置率从12.2%微上升至12.5%。
　　由于新增租赁需求放缓，零售租金整体仍处于下行通道。一季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元/平米/天；非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元/平米/天。
　　仲量联行华东区零售地产部总监黄臻指出，随着理性消费逐渐成为主导，人们更加注重产品和服务的性价比。在此背景下，平价餐厅、杂货玩具以及本土快时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。
　　戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九则分析称，在目前的消费趋势下，消费者逐渐趋向理性，消费频次、消费客单价、购买过程、消费动机等都有显著变化。“大家更愿意在服务类消费的细分品类中进行消费。诸如休闲娱乐类、运动健身类、自我教育类的悦己型消费已然成为现阶段的消费新亮点。”
　　大宗交易成交额同比降28%
　　一直以来，写字楼项目都是大宗交易的主角。一季度写字楼市场表现不佳，直接影响了大宗交易市场的成交状况。
　　4月10日，据戴德梁行报告，2024年一季度，上海仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%，成交金额降至近五年同期最低。对此，戴德梁行分析指出，一方面，受大量新增面积及吸纳降低影响，投资类办公楼市场持续低迷；同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎。
　　从买家类型来看，自用型买家成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。其中，自用买家中又以金属能源类买家为主，占自用买家总成交额的36%。据了解，此类买家自2022年起持续活跃，不断布局一线城市购买各类优质资产。除此之外，国有企业也是自用型优质办公的购买主力之一。
　　具体到物业成交类型，仲量联行方面指出，随着各类资产成交金额占比日趋均衡，市场呈现出投资领域多元化分布的趋势。在一季度的资产成交中，办公成交金额仍居首位（34%），其次为综合体（20%）和公寓（16%）。在当下买方市场的主导下，资产估值经历了一轮理性回调，投资者的目光转向更具性价比的项目，更积极发掘优质项目以寻求更高的投资回报率。与此同时，公寓产品依然炙手可热，本季度无论是从成交总额还是成交数量均占据重要位置。
　　不过，业内人士仍对大宗交易市场充满信心。仲量联行报告指出，一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。
　　戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强亦预测，2024年可能会出现更多低价资产投资机会，市场活跃度有望回暖。“在写字楼租金下行，空置率压力背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降。”卢强判断，公寓、酒店、商住楼等适合改造为保障性租赁住房的项目将继续保持市场热度，尤其是受国内旅游市场持续升温影响，上海高端酒店市场迎来新机遇。
　　《华夏时报》记者注意到，据仲量联行报告，截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较2023年同期增长8%至1012元，入住率增长4.8个百分点至56%，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。另外，2024年1-2月，上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期也恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。
上海高端酒店市场业绩回顾（2018年-2024年2月） 图源：仲量联行
　　酒店市场的显著增长，酒店资产被重新评估，这对一些持有相关资产的房企而言也是利好。仲量联行表示，作为国内酒店与旅游业最大的投资目的地之一，2023年全年上海录得93.2亿元的酒店总交易额，是中国内地酒店投资交易额的39%，也推动2024年一季度上海酒店投资市场问询量持续升高。
（文章来源：华夏时报）