近日，广州市黄埔区（含开发区）在九佛街道五村七片城中村改造项目发放了全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造项目房票，这也是九佛街道联合区城投企业知识城集团采用分期实施首批试点模式，推行房票补偿安置试点工作的启动项目。
　　这一项目的背景是，之前五村七片项目采取“三旧改造”模式，即村集体引入合作方（民企开发商）的纯市场化改造。但由于近年来房地产市场形势骤变，加上资金链紧张，原有合作方退出，导致被拆迁户临迁费停发，原有改造方案和补偿标准难以实现资金平衡，项目改造全面停顿。作为区国企的知识城集团对整体项目进行托底，探索制定新的推进方案。
　　于是，就有了房票安置的思路，即在“一户一宅”的前提下，充分尊重村民和群众的意愿诉求，保证被拆迁人每户人均40平方米原址回迁的首要原则下，对超出人均40平方米的部分依个人意愿选择房票安置，让拆迁安置多一种选择、多一份保障，满足多元化、差异化的回迁需求。同时，可以腾出空间让停顿的项目再次启动，满足保障性住房和产业发展空间需求。
　　原有的三旧改造模式下，完全市场化的补偿（比如“拆一赔一”）下，回迁体量很大且成本很高，倒逼融资区提高商品房建设规模、容积率、销售价格，对公共设施（保障性住房、水电管气路等市政设施、古村落保护等）造成一定挤压。在旧改更强调公共性、规划指标刚性、产业空间落地的当下，加上商品房价格明显回调，三旧改造为代表的旧模式难以为继，迫切需要新模式。
　　这就是“依法征收、净地出让”，即要区分合法和非法（有证或无证）、村民和非村民、不同建设年代等，以摒弃不合理补偿、让违法者受到惩处。同时，完成一二级改造联动的项目，要夯实土地“净地”（而非“毛地”）出让给合作方的原则，避免留守户拉长拆迁安置周期、拉高安置成本，导致项目改造无法尽早完成，拖累全村利益。房票是激活局面的一个棋子。
　　根据黄埔区的试点模式，超出每户人均40平方米的部分可选择房票安置，既保障了原址回迁的权益，也降低了回迁体量。同时，在违法加建普遍存在的情况下，房票金额按照法律和公共属性很强的集体所有土地征收货币补偿安置标准来确定，而不是过去三旧改造模式下“拆一赔一”的标准（不合法的也给予同等补偿）来确定，也贯彻了依法征收的原则。
　　房票金额的补偿标准低于“拆一赔一”的市场化补偿，比如五村七片项目房票补偿（非回迁安置）的标准为8000元/平方米，远低于周边2万元/平方米的商品房价格。有人认为，村民可能不接受这一补偿新标准。但要认识到，一方面，原有合作主体已经退出，且临迁费无法发放；另一方面，近年来全市及周边商品房价格明显下调，原有的补偿标准也不可持续。
　　更重要的是，被拆迁户要认识到，部分加建的出租屋面积是违法的，本不该得到等同合法建筑的补偿。从房票用途看，可以给被拆迁户及直系亲属购房，而且还有房票金额5%的奖励；“房源超市”中首批项目均为有质量保障、有交付预期的就近新盘，且比市场平均售价低2个点左右。由此，房票购房不仅可以降低成本，还能解决被拆迁户及其亲属就近安置的需求。
　　综合来看，存量旧改项目房票安置是各方均让一步以解决多方问题的共赢之举。值得注意的是，“房源超市”中首批项目均为区属国企、城投在售项目，它们均为承担着公共职能的功能性国企。这也就意味着，房票安置还能有效去化在售项目，从而缓解国企、城投的资金链压力，将回流资金投入到其他投资项目（旧改或公共投资），实现投资的资金闭环。
　　房票安置推动商品房去化，一方面通过商品房良性循环稳定价格预期，另一方面为旧改重点区域腾出保障性住房建设及产业发展空间，吸引人口、人才，促进产业落地。比如，黄埔区五村七片项目所在片区是中新知识城规划中的生物医药世界级创新型产业集群和中国集成电路产业发展第三极核心承载区。过去，这一片区较为注重产业规划和招商引资，但保障性住房及产业配套的生活服务业需要的空间不足，导致一部分引来的产业工人只能在城中村居住，一些人才群体只能租住高租金的商品租赁房，居住氛围较弱，也制约了产业的发展。
　　因此，房票安置对于旧模式（三旧改造）下的存量改造项目启动和盘活，以及新模式探索，降低改造成本和回迁规模、促进改造资金再平衡，处置违法建筑、贯彻依法征收等具有积极意义。当然，最关键的是房票补偿资金能否到位，以兑现“房源超市”中项目开发商和政府更新部门房票资金结算，避免届时因无法结算导致地方隐性债务、后续房企不愿意参与及社会问题。
　　此次实施细则也明确，房票补偿资金应以现金方式和银行无条件保函形式足额缴存到房票监管账户，其中现金比例不低于50%。因此，需要提前将补偿金安排好，并置于监管账户，专款专用。同时，要根据区域房地产供求关系来平衡房票安置的合理规模，避免未来供求关系失衡。
（文章来源：21世纪经济报道）